4月26日，易居研究院智庫(kù)中心對(duì)滬深兩地新建商品住宅成交數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。選取“3·25新政”前后的各30天交易數(shù)據(jù)，即2月24日-3月24日、3月26日-4月24日的數(shù)據(jù)，進(jìn)而評(píng)估“3·25新政”的政策效果?？傮w上看，滬深市場(chǎng)呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。
但是，上海深圳房?jī)r(jià)下調(diào)的大背景是，去年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了史上無(wú)前例的現(xiàn)象：板塊輪動(dòng)。2015年二季度深圳房?jī)r(jià)起飛之后，三季度上海房?jī)r(jià)發(fā)力，四季度北京加速漲，今年一季度廣州上漲。2015年一線城市房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)帶動(dòng)蘇州和南京房?jī)r(jià)大漲。進(jìn)入2016年，更多二線城市房?jī)r(jià)上漲，合肥和廈門表現(xiàn)最搶眼，另外天津、武漢、鄭州、南昌、杭州等也開(kāi)始上漲。
今年3月25日滬深限購(gòu)升級(jí)之后，其周邊地區(qū)房?jī)r(jià)更是加速上漲。比如深圳周邊的東莞、珠海、中山、惠州等；上海周邊的昆山、太倉(cāng)；北京周邊的燕郊、大廠、香河等。也就是說(shuō)，盡管一線城市出現(xiàn)一定程度的下調(diào)，但是漲勢(shì)更多的是被政策擠壓至周圍板塊。
探究房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素，其中一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)正是貨幣寬松與流動(dòng)性過(guò)剩。
經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)重要觀點(diǎn)：價(jià)格是一種貨幣現(xiàn)象。貨幣發(fā)行量的大小、增速的快慢，決定了價(jià)格的漲跌與波動(dòng)幅度。其中資產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)更為顯著。而房?jī)r(jià)作為一種準(zhǔn)資產(chǎn)價(jià)格，也體現(xiàn)得比較明顯。
兩類指標(biāo)可以說(shuō)明資金松緊程度。一是貨幣供應(yīng)增速。今年3月末，我國(guó)廣義貨幣(M2)余額同比增長(zhǎng)13.4%，狹義貨幣(M1)余額同比增長(zhǎng)22.1%。尤其是M1，代表著資金“活化”程度，過(guò)去半年M1增幅加速擴(kuò)大，創(chuàng)了近五年新高。二是資金價(jià)格。官方的基準(zhǔn)利率，可以大致代表資金價(jià)格水平。但還有其他指標(biāo)更能準(zhǔn)確地反映社會(huì)資金價(jià)格。比如，銀行拆借利率。3月全國(guó)銀行間人民幣市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率為2.09%，與上月持平，比去年同期低1.6個(gè)百分點(diǎn)。處于過(guò)去五年以來(lái)的偏低位，說(shuō)明資金面寬松，借貸成本較低。
對(duì)貨幣供應(yīng)與資金價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)判，可以得出一個(gè)結(jié)論：當(dāng)前我國(guó)資金寬松程度，仍低于“大放水”的2009年和2010年，但已高于過(guò)去五年。這也正是2014年11月以來(lái)多次降息降準(zhǔn)的結(jié)果。
在如此寬松的貨幣環(huán)境與資金充裕的背景下，股市仍處熊市、理財(cái)公司大量倒閉，居民有錢沒(méi)處投。于是我們看到，近期農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格與豬肉價(jià)格，快速上漲。連熊了多年的商品期貨也走出一波急促的瘋牛行情。在老百姓眼中風(fēng)險(xiǎn)最小的“房產(chǎn)”，理所當(dāng)然的更是成為部分人資產(chǎn)配置的方向。而一線城市限購(gòu)抑制甚至擠出了這一需求，于是去年以來(lái)，一線城市和少數(shù)二線城市和大都市周邊中小城市，出現(xiàn)了大量投資性購(gòu)房需求。
這也使得中國(guó)樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動(dòng)現(xiàn)象。你方唱罷我登場(chǎng)，東方不亮西方亮。滬深調(diào)控升級(jí)，一線城市止?jié)q，周邊需求涌現(xiàn)。
因此，只要資金過(guò)剩的局面沒(méi)有改變，則樓市板塊漲勢(shì)的輪動(dòng)鏈條還將繼續(xù)向二三線城市推進(jìn)。這也是之前環(huán)北京的河北區(qū)縣屢屢被傳“限購(gòu)”謠言的原因。流動(dòng)性過(guò)剩的資產(chǎn)配置荒正在進(jìn)一步推動(dòng)樓市鏈條的向下連鎖反應(yīng)，無(wú)論承不承認(rèn)，利用漲價(jià)來(lái)去庫(kù)存正在逐漸成為現(xiàn)實(shí)。（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭）
