冬月已至，又臨歲尾。2021年的房地產(chǎn)市場跌宕起伏。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售面積和銷售額表現(xiàn)均十分活躍，房價在一些城市穩(wěn)步抬升。轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在年中，“三線四檔”房企融資管理規(guī)則和銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款集中度管理等金融調(diào)控政策作用逐步登臺，特別是個別大房企出現(xiàn)流動性風險作為“導火索”后，下半年市場明顯降溫。隨著市場行情急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)一定程度上被打破。

日前召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，明確了房地產(chǎn)市場當前和今后發(fā)展的著力點。當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)債務問題較為突出，房地產(chǎn)銷售、投資、土地出讓均出現(xiàn)放緩跡象，部分城市出現(xiàn)了房價下跌和購房觀望情緒。特別是對于產(chǎn)業(yè)依賴較高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場一旦過度放緩，可能觸發(fā)更為復雜的風險傳導鏈條。

房地產(chǎn)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當高的份額，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展該如何實現(xiàn)？穩(wěn)定預期是重要前提。中央經(jīng)濟工作會議提出，加強預期引導。受個別房企出現(xiàn)債務危機以及當前房地產(chǎn)市場下行壓力大等影響，許多人不看好行業(yè)未來發(fā)展。事實上，盡管當前個別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了較為嚴重的債務問題，但其仍屬個案，原因是企業(yè)自身經(jīng)營不善，其影響不必過分夸大，我國房地產(chǎn)市場總體健康發(fā)展態(tài)勢不會改變，個別企業(yè)的風險并不會影響中長期房地產(chǎn)市場的正常融資功能。

與此同時，購房者的合理住房需求正在得到滿足。中央經(jīng)濟工作會議提出，將支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。12月13日央行公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。個人住房貸款余額近期增加，有利于更好滿足首套和改善型住房的按揭需求。

在穩(wěn)定預期的基礎(chǔ)上，供需堵點有望突破，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)可期。房地產(chǎn)市場的降溫容易向其他環(huán)節(jié)傳導，當二手房交易量降低，賣舊買新的購房者減少，新房市場就可能乏人問津，而新房市場的銷售直接影響企業(yè)回款，一旦資金不足，將降低企業(yè)拿地積極性，進而將降溫傳導到土地市場?？梢?，一個環(huán)節(jié)停滯，容易讓整個市場“轉(zhuǎn)不動”。房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，應著力控制房企流動性風險，避免局部風險向整個系統(tǒng)傳遞。同時，需要暢通“融資、拿地、銷售、貸款、回款”等鏈條上的各個環(huán)節(jié)。房企融資及購房者信貸環(huán)境的改善，有助于房地產(chǎn)業(yè)進一步實現(xiàn)良性循環(huán)。

實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，需要企業(yè)不斷探索新的發(fā)展模式。過去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼；我國總體上將逐步從大拆大建的增量開發(fā)，向存量改造過渡；住房供給角度，從過去重購買、輕租賃，向租購并舉轉(zhuǎn)變等。這些都決定房地產(chǎn)企業(yè)應該順應轉(zhuǎn)變，探索新的發(fā)展模式。

在推進解決居住問題的過程中，住房租賃將發(fā)揮越來越重要的作用。中央經(jīng)濟工作會議提出，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)是提升租賃市場專業(yè)服務的重要載體。租賃行業(yè)成本高、盈利空間窄等因素導致企業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展受阻。有數(shù)據(jù)顯示，我國一線城市住房租賃機構(gòu)化率還不足15%。因此，加快發(fā)展長租房市場，應加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。

實現(xiàn)全體人民住有所居，住房保障不能缺位。中央經(jīng)濟工作會議提出，推進保障性住房建設(shè)。我國住房保障體系已經(jīng)完成頂層設(shè)計，主體包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，重在解決大城市住房突出問題，緩解新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房將成為新發(fā)展階段保障性住房工作的重中之重。

此次中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“房住不炒”，表明底線不容突破。促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，應該以“穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”“著力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”為出發(fā)點，而不應再抱有刺激、炒作房地產(chǎn)的心態(tài)。