ICCRA住房租賃產業(yè)研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，《意見》通過多種創(chuàng)新金融債券工具，進一步拓寬了住房租賃企業(yè)債券融資渠道，鼓勵各類租賃住房專項債券的發(fā)行，有利于解決住房租賃企業(yè)的資金問題。

債券發(fā)行規(guī)模尚小

業(yè)內人士對記者表示，住房租賃是資本高度密集的行業(yè)，運營商會在資金鏈壓力大時，選擇嘗試多樣化融資，其中就包括發(fā)行公司債券、企業(yè)債券。

“目前，住房租賃企業(yè)在發(fā)行住房租賃專項債券、住房租賃ABS等方面已經有了成功的實踐。”中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發(fā)展部總經理楊海平對《證券日報》記者介紹稱，不過，受住房租賃企業(yè)的風險、收益特征影響，其債券融資額度和目前存續(xù)的債券數量均有限。融資問題的確是住房租賃企業(yè)發(fā)展的難點之一。

Co-Found智庫秘書長張新原也對記者表示，目前國內住房租賃企業(yè)發(fā)行債券規(guī)模尚小，全國住房租賃企業(yè)發(fā)行債券總額占債券市場總規(guī)模的比重也較小，而此類公司債券融資成本往往相對較高。

記者在上交所公司債券項目信息平臺查詢發(fā)現(xiàn)，目前，住房租賃企業(yè)債券的相關內容數量較少，最新內容為2022年12月12日，成都興城人居地產投資集團股份有限公司2022年面向專業(yè)投資者非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券項目狀態(tài)變更為通過。

“住房租賃企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對于房地產市場和整體經濟的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。”全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家委員安光勇在接受《證券日報》記者采訪時表示。

張新原也認為，加強對住房租賃企業(yè)的資金支持，可以提高住房租賃市場上的供應量，是房地產市場供給側改革的重要組成部分。

債券融資渠道將拓寬

“投資規(guī)模大、投資回報期長且利潤低”是長租公寓的重要特點。因此，解決好資金難題，特別是找到“便宜”資金至關重要。

此次《意見》共提出了5條拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面的具體舉措。其中，尤以“創(chuàng)新住房租賃擔保債券”最為吸睛。具體來看，《意見》提出，住房租賃企業(yè)持有運營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。

“擔保債券用于住房租賃行業(yè)尚屬首次。”趙然分析稱，對于入池的租賃住房資產，在資質、品質、運營的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴格的要求，這既保護了投資者，也對行業(yè)的高質量發(fā)展起到了激勵與約束的雙重作用。

中信證券首席經濟學家明明也對記者分析稱，擔保債券在我國本身就是創(chuàng)新品種，此次在《意見》中被提及，體現(xiàn)出政策拓寬租賃住房企業(yè)融資渠道、大力支持租賃住房市場發(fā)展的態(tài)度。對于發(fā)行人而言，相較于普通債券，擔保債券信息披露更加充分，融資成本相對較低。對投資者而言，雙重追索有助于保障投資者本金和收益的償付。

此外，在拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道方面，《意見》還提出，要支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項用于租賃住房建設、購買和經營。鼓勵優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。