“手里有錢(qián)，提前還貸”本屬房地產(chǎn)市場(chǎng)中的正?，F(xiàn)象，但為啥近期較為集中？這對(duì)貸款方、銀行來(lái)說(shuō)有何利弊？如何判斷是否應(yīng)該提前還款？本報(bào)記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。
部分購(gòu)房者希望提前還款
“我去年底提前還了一筆25萬(wàn)元的房貸，現(xiàn)在每個(gè)月月供大概能減少1000多元，整體利息能省下十幾萬(wàn)元。”家住天津的陳爽是“提前還貸潮”中的一員。去年底還完款后，她又給自己定了一個(gè)“小目標(biāo)”：繼續(xù)攢錢(qián)，每隔一段時(shí)間就提前還一筆房貸。
眼下，“提前還房貸”成了社交平臺(tái)上的熱詞。北京一家國(guó)有大行支行工作人員告訴記者，從去年下半年開(kāi)始，來(lái)咨詢(xún)提前還房貸的購(gòu)房者明顯增多，今年以來(lái)更是增加了不少，“其中一些客戶(hù)已經(jīng)多次申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸”。
購(gòu)房者為啥扎堆申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸？
有的是為了縮短貸款年限。前年在上海購(gòu)置了一套房產(chǎn)的李先生最近準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，“我用銀行APP上的‘貸款計(jì)算器’大致算了算，如果今年8月前能提前還70萬(wàn)元貸款，那么我原本30年期的貸款就可以提前12年還完。”他說(shuō)。
有的希望減輕月供壓力。“提前還貸后我的還款年限雖然沒(méi)有減短，但月供壓力確實(shí)能小一些。我打算這幾年置換一套房產(chǎn)，到時(shí)候手里的本金也能多一點(diǎn)，不用承擔(dān)太重的利息負(fù)擔(dān)。”陳爽說(shuō)。
還有的購(gòu)房者把提前還貸看作新的投資手段。來(lái)自重慶的許莎莎最近提交了一筆提前還貸申請(qǐng)，她告訴記者：“前幾年手里有積蓄時(shí)我會(huì)買(mǎi)一些理財(cái)產(chǎn)品，但去年以來(lái)理財(cái)、基金等產(chǎn)品收益都不太理想，甚至跑不過(guò)房貸利率，索性提前把房貸還了，也算是一種投資。”
“提前還貸”在購(gòu)房群體中流行開(kāi)來(lái)，但申請(qǐng)還款似乎“沒(méi)那么容易”。采訪(fǎng)中，部分購(gòu)房者說(shuō)：“去年還可以在線(xiàn)上還款，今年只能到線(xiàn)下申請(qǐng)了”“我1月份提交的申請(qǐng)，個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)要排到幾個(gè)月之后了”……
據(jù)銀行工作人員解釋?zhuān)崆斑€貸“排長(zhǎng)隊(duì)”一方面是由于春節(jié)前后相關(guān)業(yè)務(wù)堆積，另一方面，大量申請(qǐng)導(dǎo)致部分支行提前還款額度緊張，只能排隊(duì)辦理。
“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者扎堆提前還房貸可能會(huì)對(duì)資金穩(wěn)定性造成影響。”中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)資本市場(chǎng)研究院聯(lián)席院長(zhǎng)趙錫軍說(shuō)，比如一些本應(yīng)五六年甚至更長(zhǎng)時(shí)間收回的住房貸款在短期內(nèi)大量、密集收回，雖然保障了銀行現(xiàn)金回流，但也影響了銀行的利息收益，因此出現(xiàn)了提前還貸“熱”與“難”并存的現(xiàn)象。
房貸利率下行是主要原因
提前還房貸，除了居民本身資產(chǎn)配置規(guī)劃、理財(cái)產(chǎn)品收益不理想等原因，房貸利率的持續(xù)下行是重要的助推因素。
2022年以來(lái)，國(guó)內(nèi)1年期和5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）屢次下調(diào)，帶動(dòng)多地房貸利率持續(xù)下行。“房貸利率政策會(huì)影響到商業(yè)銀行和客戶(hù)之間通過(guò)協(xié)商確定的具體利率，具體利率直接關(guān)系到月供的多少。”中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾介紹。去年9月末，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確在符合條件的城市，政府可自主決定在2022年四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。政策出臺(tái)后，一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整，帶動(dòng)了新發(fā)放房貸利率有所降低。“根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)，2022年12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率全國(guó)平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。”鄒瀾說(shuō)。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月31日，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房利率低于4.1%的城市共30個(gè)，而1月16日該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅為19個(gè)。具體來(lái)看，有2個(gè)城市首套房利率為4.0%，4個(gè)城市利率為3.95%，9個(gè)城市為3.9%，11個(gè)城市為3.8%，另有4個(gè)城市首套房利率為3.7%，為目前全國(guó)商貸利率最低水平，分別是廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和湖南常德。
“對(duì)原本在利率高位貸款買(mǎi)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房貸利率不斷下調(diào)，刺激其轉(zhuǎn)為較低利率還貸的意愿強(qiáng)烈，這成了近期‘提前還貸潮’興起的主要原因。”趙錫軍說(shuō)。
從具體還貸模式看，此前房貸利率“換錨”也是此輪“提前還貸潮”的誘因之一。“當(dāng)初存量貸款利率轉(zhuǎn)換時(shí)，購(gòu)房者可以選擇固定利率或基于LPR的浮動(dòng)利率貸款。對(duì)于以固定利率還貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，伴隨房貸利率持續(xù)下行，存量房貸和新增房貸之間產(chǎn)生較大利差，是當(dāng)前人們?cè)堰€貸的一個(gè)重要原因。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池說(shuō)，“但多數(shù)人選擇提前還貸，并不是一次性還清后不再借貸，而是為了轉(zhuǎn)為更低利率進(jìn)行貸款，既反映出存量貸款利率轉(zhuǎn)換時(shí)存在的問(wèn)題，也是當(dāng)前房貸利率和企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸倒掛的表現(xiàn)。”
持續(xù)提振住房消費(fèi)信心
為刺激住房消費(fèi)，目前多地房貸利率處于較低水平。面對(duì)低位利率，購(gòu)房者到底要不要提前還貸？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“跟風(fēng)”還貸并不可取，要根據(jù)自身情況理性分析。
據(jù)介紹，如果是等額本息的還款方式，前期主要是償還利息，后期利息占比減少、貸款本金占比增加，當(dāng)還款期數(shù)已經(jīng)過(guò)半，提前還貸的收益就不大了。如果是以等額本金的方式還貸，每個(gè)月需還利息可能遞減，那么在還款周期的前1/3提前還貸會(huì)更劃算。
“購(gòu)房者是否選擇提前還貸，應(yīng)該理性考慮轉(zhuǎn)換成本能否覆蓋原本房貸利率和現(xiàn)行利率還貸之間的利差，具體包括轉(zhuǎn)換貸款方式所需的手續(xù)費(fèi)、部分購(gòu)房者可能面臨的罰息等費(fèi)用。”趙錫軍說(shuō)，“面對(duì)‘扎堆還貸’，銀行的利息收益會(huì)受到一定影響，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的穩(wěn)定客戶(hù)等角度來(lái)看，應(yīng)該盡量依規(guī)滿(mǎn)足購(gòu)房者需求。”
在趙秀池看來(lái)，購(gòu)房者是否提前還款應(yīng)根據(jù)自身貸款合同作具體分析。“如果目前的存量貸款選擇的是以基于LPR的浮動(dòng)利率借貸，其合同利率自然會(huì)隨LPR下降而下降，對(duì)于貸款利率本就處于較低水平的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提前還款意義不大。如果是以固定利率貸款，但之前的存量貸款享受了首套房的利率折扣，提前還款后再申請(qǐng)貸款不能執(zhí)行首套房利率、按二套房利率上浮的，提前還款就不劃算了。”
房貸利率的持續(xù)下行也刺激部分地區(qū)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)了一定回暖跡象。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)首次止跌，也帶動(dòng)了同比跌幅收窄。分城市看，50城中約六成城市二手房?jī)r(jià)格止跌，覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點(diǎn)城市群。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房貸利率下行等住房市場(chǎng)利好政策的出臺(tái)，在滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求方面發(fā)揮了重要作用，也體現(xiàn)了國(guó)家“房住不炒”的總體定位。“當(dāng)然也要看到，多數(shù)消費(fèi)者在面對(duì)低位房貸利率時(shí)選擇了還款而非消費(fèi)，說(shuō)明市場(chǎng)信心有待進(jìn)一步提振。接下來(lái)要持續(xù)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)位于合理區(qū)間，推動(dòng)相關(guān)交易成本降低，以保障各類(lèi)剛需、改善性需求轉(zhuǎn)為有效需求。”趙錫軍說(shuō)。
中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年在繼續(xù)滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求的同時(shí)，將著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。目前，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。同時(shí)，結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問(wèn)題。合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。
