廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，降低第二套房首付比例目的是為了降低改善型需求入市的門檻，釋放換房需求，促進(jìn)房屋流轉(zhuǎn)。改善性需求是目前住房需求的主力，在二線城市換房需求的潛力更大。未來還會(huì)有更多的城市鼓勵(lì)換房需求，因此在二套房購置政策上的優(yōu)惠力度還會(huì)加大，包括利率降到規(guī)定的最低水平。
多地調(diào)整二套房
首付比例
近來，已有包括鄭州、邢臺(tái)、天津等多地調(diào)整二套房首付比例。例如，天津近日發(fā)布樓市新政，明確居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買第二套住房的，首付款比例最低為40%。邢臺(tái)于近日發(fā)布公積金貸款新政，首套房、二套房首付比例均進(jìn)行下調(diào)。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月16日，41個(gè)城市降低二套房首付比例，主要集中于二線及三四線城市。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前放松二套房首付比例的城市普遍是地產(chǎn)銷售較弱，庫存較高的城市。預(yù)計(jì)未來更多的地產(chǎn)銷售壓力較大的城市會(huì)采取類似的舉措，但未必能夠擴(kuò)展到一線城市。對(duì)于二套房各地的政策規(guī)定不完全一樣，在因城施策、一城一策的框架下，各地可能在二套房的限購、限貸以及按揭利率方面都會(huì)有不同程度的放松。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，在房住不炒的定位下，各地降二套房首付較為謹(jǐn)慎。此前，部分二線及三四線城市通常將政策的調(diào)整方向傾斜于剛需群體，意味著對(duì)于改善群體的支持力度逐漸提升，填補(bǔ)政策力度較弱板塊，將會(huì)與此前出臺(tái)的房地產(chǎn)政策達(dá)到優(yōu)化互補(bǔ)，促進(jìn)市場(chǎng)良性健康發(fā)展。預(yù)計(jì)未來可能還會(huì)有更多城市跟進(jìn)降首付政策，在優(yōu)化二套房政策方面或?qū)⒂袆?chuàng)新舉動(dòng)。
與首付比例下降相呼應(yīng)的是，房貸利率繼續(xù)下行。貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套房貸利率為4.91%，分別較上個(gè)月回落17個(gè)基點(diǎn)、15個(gè)基點(diǎn)。
部分地區(qū)購房咨詢量
明顯上升
9月22日，《證券日?qǐng)?bào)》記者聯(lián)系前述地區(qū)多家銀行機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介了解政策出臺(tái)后各方動(dòng)態(tài)。
“首付比例政策調(diào)整后，近期確實(shí)有不少客戶咨詢”，天津地區(qū)某國有大行個(gè)貸部門工作人員對(duì)記者表示，二套房首付比例從60%降為40%，首套房不變。房貸利率亦未有變化，首套房貸利率仍為4.1%，二套房貸利率為4.9%。
鄭州地區(qū)一家國有大行的信貸經(jīng)理告訴記者，近期，鄭州限購區(qū)內(nèi)二套房首付比例降至40%，首套房首付比例不變?yōu)?0%。有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前該行暫未接到下調(diào)的通知，二套房首付比例仍為60%。
此外，邢臺(tái)于近日發(fā)布公積金貸款新政，購買首套自住房的首付比例由30%降至20%，購買二套住房的首付比例由60%降至40%。
?？谝患曳康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前二套房首付比例已降至40%。對(duì)于有意購買二套房的群體來說，樓市新政某種程度上降低了門檻，有助于刺激改善需求釋放。
有不少購房者對(duì)記者談及政策發(fā)布后的感受：“首付降低可以緩解當(dāng)下的資金壓力，會(huì)考慮置換新房。”
不過，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰指出，當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)受阻，后期市場(chǎng)的修復(fù)仍需要寬松的信貸環(huán)境作為基礎(chǔ)。
關(guān)榮雪表示，9月份以來，新一輪政策接踵而至，多城出現(xiàn)限購、房貸首付等方面的放松，再加上傳統(tǒng)的銷售旺季，房企推盤與促銷力度將有所加大，成交量大概率較7月份、8月份上升，但熱度可能不及去年。
在明明看來，各地政策繼續(xù)落地，是一個(gè)逐步積累量變的過程，但未必能夠在9月份、10月份發(fā)生質(zhì)變。從現(xiàn)在起到年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有震蕩，難現(xiàn)所謂“金九銀十”。但核心城市房價(jià)需求總體有韌性，一二線城市會(huì)穩(wěn)定去化。
