針對長時間不能網簽的原因，中國證券報記者了解到，一方面是因為購房者在認購時尚未達到購房資質要求，為了搶奪好戶型，提前進行認購；另一方面是有些開發(fā)商銷售人員或出于業(yè)績壓力，讓合同銷售金額好看，跟不符合要求的客戶簽約。此外，部分購房者貸款審批環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，開發(fā)商為了盡快實現(xiàn)回款，將購房者進行了主動清退。
中國證券報記者觀察到，針對這兩種情況目前已經有了防范措施。12月15日，北京正式對外發(fā)布營商環(huán)境改革5.0版，將在全國率先提供個人“購房資格綠碼”服務，實現(xiàn)購房資格實時查詢。
清退房源較多
中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前，北京地區(qū)出現(xiàn)較多清退房源，很多樓盤將清退房源作為特價房進行二次銷售。
多位銷售人員表示，臨近年底，開發(fā)商要統(tǒng)計全年真實銷售業(yè)績，對于長時間不能網簽的客戶，進行集中清理。清理后的房源一般拿來做特價房，吸引客戶看房的同時，促進現(xiàn)有在售新房項目銷售。
“項目從2019年就開始銷售，先從剛需小戶型出售。目前剩下的房源主要分兩種，一種是總價高、單價低的大戶型；另一種是近期清退的房源。清退房源由于是前期銷售的房子，房源備案時間較早，戶型比目前在售的正常房源要小，因此價格也比目前在售的低。”位于大興區(qū)龐各莊附近某限競房銷售人員對中國證券報記者表示。
針對當前清退房源較多的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，清退房源出現(xiàn)的原因主要是因為有些購房者本身資質、資金不符合售房的需求，開發(fā)商為了賣房而降低了要求，有可能會出現(xiàn)退房。
某大型上市房企品牌總監(jiān)對中國證券報記者表示，一般來說，上市房企每個月披露的銷售業(yè)績指的都是合同認購金額，不是網簽金額，網簽一般比較滯后。正規(guī)的上市房企如果有退房的情況出現(xiàn)，如果是當月毀約，就不再計入銷售金額。如果是次月或者再晚一些才退房毀約，正規(guī)房企會在毀約那個月將退房合同刨出去。如果不去除，也會在公布年報的時候進行集中披露。
一種營銷說辭
中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少新樓盤拿清退房源作特價房，打造“雙十二”系列活動，年底全力沖刺業(yè)績。有樓盤銷售人員向中國證券報記者透露，“雙十二”的活動從12月初就開始了，主要是通過特價房來吸引客戶，預計特價房活動會一直持續(xù)到明年初。
中國證券報記者就上述現(xiàn)象咨詢了北京多位資深新房銷售人員。一位在北京國有地產開發(fā)企業(yè)工作10多年的銷售人員白文（化名）對中國證券報記者表示，北京新房市場目前成交量較為低迷，開發(fā)商想盡一切辦法吸引客戶到售樓處進行看房，而清退房源是行業(yè)內最常見的營銷說辭，因為清退房源最大的賣點是價格便宜。
白文介紹，正規(guī)房企特別是受到嚴監(jiān)管的大型上市房企，在銷售初期就會幫客戶進行資質審核，但確實也會存在一些特殊情況。比如，客戶認為自己已經交夠了5年社保，但實際到網簽環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)中間斷了一個月的社保，客戶自己也不知道這種情況。另外，有些客戶在訂房的時候單位承諾會盡快辦理戶口指標，為了搶好的戶型，在資質不夠的情況下，提前預定了新房。等到網簽時，戶口可能因為種種問題落空，于是不得不退房。還有一種情況和貸款下發(fā)有關，有的客戶貸款審批出現(xiàn)問題，比如收入證明、銀行流水不符合目前的放款規(guī)定，不得不清退。
簡化審核流程
12月15日，北京正式對外發(fā)布營商環(huán)境改革5.0版。相關負責人介紹，北京地區(qū)在企業(yè)間存量非住宅交易登記、個人間存量房交易登記、抵押權首次和注銷登記、預售商品房預告登記以及查封登記均已實現(xiàn)“全程網辦”的基礎上，推動個人間自行成交、個人與企業(yè)間存量房屋買賣、夫妻間房屋轉移、依據(jù)已生效法律文書辦理轉移登記等各類業(yè)務“全程網辦”。其中，個人間自行成交、夫妻間房屋轉移登記業(yè)務“全程網辦”功能已于今年下半年上線，還上線了個人身份信息變更登記、補證登記、換證登記“全程網辦”功能。
不動產轉移登記辦理方面，北京也將進一步便利房屋交易行為，目前已上線個人自行成交存量房在線辦理網簽功能。下一步，將提供個人“購房資格綠碼”服務，實現(xiàn)購房資格審核結果實時可查。
同時，北京地區(qū)明確，相關部門將推動新建商品房網簽備案和預告登記同步辦理，探索實現(xiàn)“交房即交證”，將通過開發(fā)“新建商品住房轉移登記全程網辦”功能，縮短交房與領證的時間間隔，有效保障購房人合法權益，避免產生群眾購房入住多年拿不到產權證的問題；推行不動產登記稅費合并繳納，繳款人只需進行一次網銀支付操作，即可同時完成稅款和登記費的繳納。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國證券報記者表示，北京在購房方面落實了多項便民化措施。過去類似購房資格的審查，需要一定的程序，且購房資格容易受房地產市場政策的影響，進而使得購房資格審查成本較大。通過“購房資格綠碼”方式持碼入市，清晰便捷，在房屋交易方面是一種較好的便民措施，也使得后續(xù)的交易效率得到提高。
