租房行為全流程管理亟須完善（金臺視線）

資料來源：北京市住建委發(fā)布的住房租賃指南3.0版 制圖：汪哲平

租房是許多年輕人需要面對的現(xiàn)實問題，如何租到滿意的房子并非易事。如何讓年輕人安心租、放心住？中介、平臺、相關(guān)部門怎樣更好保障租房年輕人的合法權(quán)益？近來，本報陸續(xù)收到多封讀者來信，反映親身經(jīng)歷，提出意見建議。

發(fā)展專業(yè)化規(guī)?；袌鲋黧w和保障性租房

剛向中介繳納了整年房租，卻被房東告知“沒收到租金”要求限期搬走；租到的房子住了一兩個月，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題不能住，中介卻以“合同有規(guī)定”為由拒絕退租；還有的中介甚至用恐嚇等手段威脅租客強行收取各類費用……隨著租房的年輕人越來越多，房屋租賃市場不規(guī)范、監(jiān)管不到位等問題逐漸引起社會公眾的關(guān)注。

“有些租房平臺上的房源照片是假的，價格也是假的，目的是吸引租客與中介聯(lián)系，然后中介再用套路話術(shù)騙租客簽約。”廣東深圳市讀者孫女士在來信中說，中介公司與租房平臺一般屬于合作關(guān)系，每吸引一個客戶成功簽約，平臺都能向中介收取高額平臺費，“所以，中介發(fā)布的虛假房源信息，平臺并非毫不知情，但在具體利益面前，平臺往往選擇在審核環(huán)節(jié)放水，“其實，中介公司出的平臺費，最終還得租房人買單”。

租房市場健康發(fā)展有助于緩解年輕人的生活壓力。西南某省會城市曾調(diào)查大學(xué)生等新市民租住情況，數(shù)據(jù)顯示：超六成的承租人建議加強租金監(jiān)管，近五成表示承租人在市場上相對弱勢，權(quán)益得不到充分保障，希望提供高效的維權(quán)服務(wù)。

某中介公司負(fù)責(zé)人表示，“當(dāng)前，主要城市租房中介服務(wù)的成交額占住租房交易總額比例較高，合理規(guī)范租房市場的多方市場主體行為，特別是中介行為，對發(fā)展租房市場至關(guān)重要。”他建議，著眼全行業(yè)長遠健康發(fā)展看，應(yīng)明確市場主體包括監(jiān)管機構(gòu)的權(quán)責(zé)利，按照住租房市場法規(guī)監(jiān)管房東、中介、平臺，加強監(jiān)管機構(gòu)建設(shè)，建立專門的市場監(jiān)管隊伍。

“應(yīng)依法完善對租房行為及市場主體的全流程管理，包括企業(yè)主體資格、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)，通過信息化智慧化監(jiān)管平臺形成管理閉環(huán)，規(guī)范經(jīng)營行為。”在相關(guān)部門長期從事產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和住宅發(fā)展工作的成都市讀者楊先生建議，搭建房東、承租人信用信息評價體系，與相關(guān)部門牽頭的征信聯(lián)合獎懲機制互為補充，“監(jiān)管的同時更應(yīng)注重發(fā)展。積極有序扶持專業(yè)化、規(guī)?；淖夥科髽I(yè)，這是激發(fā)市場活力、提升居住體驗的重要一環(huán)”。

近年來，一些地方根據(jù)大學(xué)生等年輕承租人的生活習(xí)慣和新需求，進行了不少有益探索。如江蘇南京市建成以相關(guān)部門主導(dǎo)的租房信息平臺，個人通過網(wǎng)站、手機應(yīng)用（APP）、微信等可發(fā)布房源，獲取經(jīng)過核驗的信息，靈活辦理備案，還具有簽約、評價等功能，能幫助承租人減少遭遇黑中介的風(fēng)險。

深圳市新修訂了《出租屋管理若干規(guī)定》，明確了人口和房屋管理機構(gòu)的職責(zé)，建立出租屋信息申報和安全隱患排查制度。出租人應(yīng)督促中介等承租人落實安全生產(chǎn)、消防等規(guī)定，及時排除或督促其整改安全隱患。相關(guān)管理機構(gòu)及其工作人員要依法保密各類信息，不得泄露、買賣和非法使用。

北京市住建委一方面重點圍繞醫(yī)院、學(xué)校、市場商圈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐周邊等集中區(qū)域開展違法群租房整治，持續(xù)加大執(zhí)法檢查力度；另一方面，會同相關(guān)部門，加強重點區(qū)域聯(lián)合監(jiān)管執(zhí)法，線上線下結(jié)合，線上抽查各平臺信息發(fā)布情況，線下到其辦公場所現(xiàn)場檢查。

“應(yīng)重視租房建設(shè)和消防審驗，加快出臺相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說，租房市場一般分為宿舍型、長租公寓、住宅型三類。宿舍型和住宅型有明確的建設(shè)和消防驗收標(biāo)準(zhǔn)可參照，但各地對長租公寓目前是參考酒店標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)和驗收，而兩者功能差異較大。建議相關(guān)部門加快出臺長租公寓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、消防審驗標(biāo)準(zhǔn)和運營管理標(biāo)準(zhǔn)。

租房不是簡單消費，帶看、簽約、居住、支付等線上線下環(huán)節(jié)都要認(rèn)真對待

湖北武漢市讀者小劉最近因為租房的事情挺苦惱。“我剛工作不久，找了好多房子都不太滿意，就想先短租過渡一下。我跟中介明確表示只租兩個月，他也答應(yīng)了。后來帶我看房時，讓我交了幾百元訂金。”小劉說，可當(dāng)他準(zhǔn)備簽合同時，中介卻說必須簽1年，不過住滿1個半月后可以幫忙找下家，“我不放心，要求在合同里加上只租兩月且轉(zhuǎn)租后退訂金的條款。結(jié)果中介拿出一張‘定金收據(jù)’，辯解‘定金’是確定租才交的錢，不可能退給我。”為了幾百塊錢的訂金，小劉跟中介來回交涉，一直沒有結(jié)果。

“租房價格特別低、空調(diào)、無線網(wǎng)絡(luò)（WiFi）一應(yīng)俱全、位于市中心黃金地段……”剛來江蘇無錫市工作的讀者小王在當(dāng)?shù)匾患抑薪槠脚_上看到這樣的信息，心動了。他立馬加了對方微信，并按要求支付了幾百元押金，沒想到對方很快拉黑了他。無奈之下，小王只好報警。“警方告訴我，有一伙人經(jīng)常在中介平臺上發(fā)布遠低于市場行情的房源信息，并以此為誘餌欺詐剛參加工作的年輕人。”小王說。

對于剛參加工作的年輕人而言，租房并非他們想象中的簡單消費，如果不了解租房相關(guān)知識、不了解相關(guān)政策法規(guī)，很容易掉入陷阱，而維權(quán)所需付出的經(jīng)濟、時間成本又遠超他們的承受能力。有讀者來信建議，在租房時要選擇正規(guī)中介，謹(jǐn)慎選擇轉(zhuǎn)租或中介平臺，對一些成立時間短、僅通過網(wǎng)絡(luò)開展業(yè)務(wù)的平臺要特別注意。

西安讀者小濤來信反映，他與同學(xué)合租的房子，住進去才發(fā)現(xiàn)是隔斷房，“中介始終都沒說明這一情況，合同里也沒有提到。我住的這間房子沒裝空調(diào)，夏天屋里快40攝氏度，沒法住。對于我的質(zhì)疑，中介不僅不解決問題，還態(tài)度惡劣、出言恐嚇”。后來，小濤才了解到，是中介私自改變了房內(nèi)結(jié)構(gòu)，而且選擇的都是最便宜的材料，不環(huán)保也不防火。“一旦發(fā)生火災(zāi)，是中介負(fù)責(zé)，還是房東負(fù)責(zé)？”小濤一時不知該找誰。

安徽合肥市讀者小張通過一家線上中介平臺簽了1年租房合同，但3個月不到，房東就提出要賣掉房子。“我的手機號被房東泄露給其他房產(chǎn)中介，經(jīng)常有人來看房。”小張說，因無法保證個人財產(chǎn)與租住安全，向平臺提出換房，“平臺反而向我要違約金，租房押金也不退。多次溝通無果，現(xiàn)在中介連電話都不接了”。

核查各方信息，看房把控細(xì)節(jié)，避免一次性支付高額租金，提高維權(quán)意識

發(fā)布虛假信息，隱瞞影響出租的重要信息，賺取出租差價，違規(guī)開展租金消費貸款業(yè)務(wù)，暴力驅(qū)逐承租人，惡意克扣押金、租金及其他保證金或預(yù)定金……由于部分中介游離在監(jiān)管外，一些房東法律意識淡薄，租房市場的套路讓不少租房人防不勝防。

“租房前要對市場進行必要了解，選擇資質(zhì)完備、口碑較好、品質(zhì)可靠的正規(guī)中介。”云南昆明市讀者廖女士建議，如果不太好判斷，就去全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢中介注冊信息、經(jīng)營狀況、行政處罰記錄等，“尤其要警惕招租小廣告，防止誤入黑中介的租房陷阱”。

“核查房屋的環(huán)節(jié)也十分重要。一些平臺推出線上AR看房，但找房時不能單看照片、視頻。”廖女士提醒，務(wù)必實地看房、把控細(xì)節(jié)，如戶型、采光、安靜度、配套設(shè)施等，還應(yīng)注意水電、家電、網(wǎng)絡(luò)能否使用，熱水器是否安全，相關(guān)費用有無結(jié)清，“此外，還應(yīng)要求出示房東身份證、房產(chǎn)證等有效證件或復(fù)印件”。

“簽合同時別嫌麻煩，逐字逐句讀完?？纯次恢妹娣e、設(shè)施家具、租賃期限、支付退還方式、合同解除或變更情形以及違約責(zé)任的承擔(dān)，有沒有寫清楚。”在北京長期從事租房行業(yè)的負(fù)責(zé)人金先生說，尤其不要輕信口頭承諾，協(xié)商結(jié)果都要體現(xiàn)在書面合同上，避免日后產(chǎn)生糾紛。

杭州讀者裴先生建議，謹(jǐn)慎選擇純線上服務(wù)平臺，務(wù)必要查看平臺與房東簽的委托協(xié)議書，充分了解房源的出租權(quán)限、期限、支付方式等情況。在租金支付方式上，一方面不用所謂的“租房貸”，避免一次性支付較大額度的錢，另一方面應(yīng)向平臺的企業(yè)賬戶打款，不隨便轉(zhuǎn)給經(jīng)紀(jì)人或業(yè)務(wù)員個人。“現(xiàn)在一些平臺之間打價格戰(zhàn)，對收房價格明顯高于市場、出租價格明顯低于市場的，要提高警惕，避免上當(dāng)受騙。”裴先生說。

此外，多位讀者表示，應(yīng)提高維權(quán)意識，拍照、截圖保留必要憑證。一旦產(chǎn)生糾紛，這些都是依法維權(quán)所需的證據(jù)，及時向住建、市場等相關(guān)部門投訴。（記者 黃超）