房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向 下半年價(jià)格漸回理性

2020年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯趨穩(wěn)。7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然部分城市環(huán)比微漲，但整體來(lái)看，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅已呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。其中，二手住房管控效果更為明顯。業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控下多方預(yù)期已有轉(zhuǎn)向跡象，2021年下半年，隨著信貸政策繼續(xù)收緊，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅有望進(jìn)一步放緩，樓市將進(jìn)入新一階段調(diào)整。

新建商品住宅同比漲幅回落

易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算得知，6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.4%，相比5月回落0.11個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.3%，相比5月回落0.01個(gè)百分點(diǎn)。同比來(lái)看，6月70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為4.3%和3.5%，相比5月漲幅分別回落0.17個(gè)百分點(diǎn)、0.02個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽表示，6月70城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅年內(nèi)首次回落，而二手住宅價(jià)格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月回落，因此，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)漲幅年內(nèi)見頂，下半年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力將持續(xù)減弱。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶也表示，2021年6月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格6月環(huán)比上漲的只有48個(gè)城市，為年內(nèi)最低值。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲的城市55個(gè)，持平的城市3個(gè)，下跌的城市12個(gè)。相比5月上漲城市數(shù)量減少7個(gè)，價(jià)格下調(diào)城市增加7個(gè)。二手房方面，二手住宅價(jià)格上漲的城市48個(gè)，持平的城市6個(gè)，下跌的城市16個(gè)。相比5月，上漲城市數(shù)量減少2個(gè)，房?jī)r(jià)持平城市增加3個(gè)。

“上漲城市減少，6月新房、二手房房?jī)r(jià)整體漲幅均小幅收窄，市場(chǎng)保持平穩(wěn)回調(diào)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，購(gòu)房信貸環(huán)境收緊，特別是部分銀行階段性暫停發(fā)放二手房貸款，帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期有所回調(diào)，杭州、重慶、廣州、成都等城市二手房?jī)r(jià)漲幅均收窄。此外，二手房指導(dǎo)價(jià)持續(xù)釋放調(diào)控效果，深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下跌，同比漲幅降至10%以內(nèi)。

二手房成調(diào)控重點(diǎn)

各地調(diào)控不斷深入

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年房地產(chǎn)調(diào)控井噴，6月單月調(diào)控52次，疊加1至5月的234次，2021年上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)286次。另?yè)?jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6月無(wú)錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長(zhǎng)春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15地發(fā)布房產(chǎn)調(diào)控政策，政策持續(xù)加碼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)全面升級(jí)，收緊力度不斷增加。和往年相比，調(diào)控范圍更廣，更精準(zhǔn)，包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、打擊炒作學(xué)區(qū)房等。

7月8日，西安市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，明確涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機(jī)構(gòu)要將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，要求不得以“學(xué)區(qū)房”等名義炒作房?jī)r(jià)，不得誘導(dǎo)小區(qū)業(yè)主參與哄抬房?jī)r(jià)。7月9日，上海發(fā)布二手房新政，在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，需增加價(jià)格信息的核驗(yàn)，上海市相關(guān)交易管理部門將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。紹興則發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求，越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)商品住房?jī)r(jià)格實(shí)行網(wǎng)格化管控。此外，還有多地針對(duì)學(xué)區(qū)房的“定向調(diào)控”力度明顯增強(qiáng)。

“二手住宅價(jià)格參考價(jià)機(jī)制是現(xiàn)階段調(diào)控重點(diǎn)。”中大證券分析師蔡鴻飛表示，深圳二手房參考價(jià)機(jī)制出臺(tái)后，深圳二手房市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比增速下滑、成交量大幅下降，多地看到調(diào)控效果，相繼跟進(jìn)。

2021年2月政策出臺(tái)后，深圳二手住宅價(jià)格增速快速下滑，5月環(huán)比增速時(shí)隔近兩年再現(xiàn)負(fù)值，為-0.1%。成交量方面，根據(jù)深圳房管局的數(shù)據(jù)，2021年3月后，二手住宅成交量持續(xù)下降，2021年5月和6月的成交面積分別約27.6萬(wàn)平方米和23.7萬(wàn)平方米，分別同比下滑61.0%、73.8%，較2019年同期下滑54.5%、50.2%。

開源證券分析師齊東表示，此前成都、深圳、寧波、南京等地均發(fā)布二手房?jī)r(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，二手房限價(jià)城市或繼續(xù)擴(kuò)容，政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控決心不動(dòng)搖。

預(yù)期轉(zhuǎn)向

購(gòu)房焦慮明顯緩解

“2021年小陽(yáng)春依然在持續(xù)中，但熱度在下半年預(yù)計(jì)放緩。”張大偉表示，針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、二手房定價(jià)、學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策的不斷疊加，一線城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩。預(yù)計(jì)下半年隨著信貸持續(xù)收緊，部分城市將進(jìn)入調(diào)整周期。

潘竑羽表示，相比2020年，目前財(cái)政政策基調(diào)回歸常態(tài)，貨幣政策也更加審慎。在眾多因素影響下，房?jī)r(jià)漲幅見頂，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月漲幅繼續(xù)收窄，但維持在合理區(qū)間內(nèi)。

許小樂(lè)也表示，除行政性調(diào)控外，受銀行“兩條紅線”以及一季度房貸額度擠占影響，二季度貸款額度受限，信貸環(huán)境收緊，央行最新數(shù)據(jù)顯示，二季度新增中長(zhǎng)期貸款1.45萬(wàn)億元，較一季度下降27%，較去年同期下降6%。信貸政策的收緊，將使得市場(chǎng)逐漸趨于理性。

從近段時(shí)間來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯下降，購(gòu)房者購(gòu)房焦慮大幅緩解。58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月新房找房熱度有小幅波動(dòng)，全國(guó)找房熱度環(huán)比下跌3.7%，一線城市找房熱度環(huán)比下跌8.3%，二線城市找房熱度環(huán)比下跌2.9%，三四線城市找房熱度下跌3.3%。從掛牌量和經(jīng)紀(jì)人來(lái)看，也均為下降趨勢(shì)。6月全國(guó)新增掛牌房源量環(huán)比下跌10.2%；6月經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為105.6，環(huán)比下降2.6%。

“一些熱點(diǎn)城市整體熱度相比去年下半年已經(jīng)明顯降溫，并且這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，“穩(wěn)定”無(wú)疑是下半年樓市的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定是基礎(chǔ)，購(gòu)房者的預(yù)期穩(wěn)定也在房貸持續(xù)收緊下變得更為確定。（記者 梁倩）