近期，中國資本市場迎來了一個投資新品種——公募REITs。這類專業(yè)性很強(qiáng)的產(chǎn)品背后有哪些故事，又將給中國經(jīng)濟(jì)、中國金融體系和投資者帶來哪些影響和變化？

中國版公募REITs開啟

REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金，已經(jīng)成為國際資本市場的重要金融投資產(chǎn)品。

這種產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的重要手段，通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

截至2019年，全球已有40多個國家和地區(qū)形成了REITs市場，并建立相關(guān)制度，資產(chǎn)管理規(guī)模超過2萬億美元。

在發(fā)展中，REITs包含的不動產(chǎn)從商業(yè)地產(chǎn)、公寓逐步擴(kuò)展至交通、能源、倉儲、工業(yè)、醫(yī)療、通信等領(lǐng)域，推動了眾多傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的深刻變革。

REITs進(jìn)入中國市場的過程并非一蹴而就。如何針對中國經(jīng)濟(jì)、金融的發(fā)展實(shí)際設(shè)計(jì)符合中國市場的改革路徑，考驗(yàn)著改革者、市場參與方的決心與智慧。

經(jīng)過多年探索，中國版的公募REITs找到著力點(diǎn)，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域切入開始試點(diǎn)，探索出了一套符合中國國情的制度設(shè)計(jì)，開啟乘風(fēng)破浪的旅程。人們期待著，公募REITs在中國市場煥發(fā)新的生機(jī)，為中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入更多活力。

對于投資者而言，REITs具有相對穩(wěn)定的投資收益，可以成為長線投資產(chǎn)品。對于資產(chǎn)持有者來說，REITs實(shí)現(xiàn)了依托不動產(chǎn)的權(quán)益性融資，在一定程度上消除了不動產(chǎn)易導(dǎo)致資金錯配的缺陷，從而可以有效防范債務(wù)風(fēng)險，提高長周期、風(fēng)險性資產(chǎn)的流動性。對于運(yùn)營方而言，REITs在將募集資金用于持有資產(chǎn)的同時，又可以并購新的項(xiàng)目，是運(yùn)營管理和商業(yè)模式復(fù)制的高效助推手段。

回應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)“升級”的需求

中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級需要形成更高效率和更高質(zhì)量的投入產(chǎn)出關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)在高水平上的動態(tài)平衡。這離不開一個更高質(zhì)效的金融體系。

在北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢看來，改革開放40多年，中國創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的奇跡。特別是近20年，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資是中國經(jīng)濟(jì)增長的重要驅(qū)動力。

這個過程中，以土地和基礎(chǔ)設(shè)施為抵押品，成為信用擴(kuò)張的主要方式，為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了大量資金，支撐中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施存量大量形成的同時，也要看到，政府部門與企業(yè)的負(fù)債率攀升。

如何堅(jiān)持深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，繼續(xù)完成“三去一降一補(bǔ)”重要任務(wù)，是擺在各方面前的重要課題。

對于中國的金融體系來說，持續(xù)深化改革，提高直接融資比重，有效盤活存量資產(chǎn)、形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為回應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)“升級”需求的必修課。

公募REITs是重要的改革舉措。多位業(yè)內(nèi)人士指出，我國各級政府和相關(guān)企業(yè)支出中用于投資的比例較大，積累了規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)?；A(chǔ)設(shè)施REITs可盤活這些存量資產(chǎn)，提供增量投資資金，降低杠桿率，有利于防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

證監(jiān)會新聞發(fā)言人高莉介紹，首批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目涵蓋高速公路、工業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理和垃圾發(fā)電等多種資產(chǎn)類型，募集資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)投向補(bǔ)短板領(lǐng)域。下一步，證監(jiān)會將及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時穩(wěn)步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。

引領(lǐng)居民投資新風(fēng)向

伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的騰飛，中國居民積累了大量財(cái)富。人們理財(cái)需求的旺盛催生了一個蓬勃的財(cái)富管理市場。

“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，多渠道增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入。這將為消費(fèi)提供長期的內(nèi)生動力，同時也更好滿足人們對美好生活的向往。

居民的財(cái)產(chǎn)性收入主要來自金融市場的回報(bào)，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入，需要開發(fā)與各類居民需求相匹配的金融產(chǎn)品。

長期以來，中國理財(cái)市場的主流產(chǎn)品分別為“低風(fēng)險、低收益”和“高風(fēng)險、高收益”兩類。家庭資產(chǎn)配置的產(chǎn)品籃子一直存在“短板”。

公募REITs的推出有望提供一種不同于股票和債券的大類資產(chǎn)。張崢認(rèn)為，公募REITs的投資屬性可以用“中風(fēng)險、中收益，高比例分紅”來形容，能夠降低不動產(chǎn)的投資門檻，幫助投資者更好地享受中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。

“由于公募REITs的底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，與目前市場上主流的股債為主的金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，有助于投資者資產(chǎn)配置的多元化，具有較高的配置價值。”張崢說。

監(jiān)管部門釋放出鼓勵公募REITs發(fā)展的信號。證監(jiān)會表示將積極培育多元化REITs投資者群體，鼓勵銀行、保險、社?；?、證券、基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與。

隨著公募REITs市場發(fā)展，未來這個市場的規(guī)模將會有多大？張崢等專家測算，根據(jù)中國的不動產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模和海外REITs市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，保守估計(jì)中國公募REITs市場將達(dá)到5萬億-14萬億元。

未來，公募REITs發(fā)展要做的“功課”還有很多：底層資產(chǎn)范圍的拓展、管理人能力的提升，投資者的培育……這些都需要持續(xù)探索。(記者劉慧、姚均芳)