5月31日起，備受市場關(guān)注的首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品正式公開發(fā)售。盤活巨量基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，將門檻降低至普通投資者可參與，公募REITs這一新的投資利器，未來有望開啟萬億級的投資藍(lán)海。
9只試點(diǎn)產(chǎn)品涉及哪些領(lǐng)域？
REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益及時(shí)分配給投資者的一種投資基金。
“REITs從融資者角度，通俗地講就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的IPO，我們通常所說的IPO是企業(yè)的股權(quán)上市，而REITs是資產(chǎn)上市。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢說，在經(jīng)過前期私募REITs的探索后，2020年4月，證監(jiān)會發(fā)布相關(guān)指引，開始開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)。
那么，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目來自哪些領(lǐng)域？
“首批項(xiàng)目既包括現(xiàn)代物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)權(quán)類REITs，也包括高速公路、水務(wù)處理、垃圾發(fā)電等特許經(jīng)營權(quán)類REITs。”中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊(duì)表示。
具體來看，其中高速公路項(xiàng)目2個(gè)，分別為廣州交投廣河高速和浙江交投杭徽高速；工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目3個(gè)，分別為蘇州工業(yè)園、上海張江光大園和深圳招商蛇口產(chǎn)業(yè)園；倉儲物流項(xiàng)目2個(gè)，分別為鹽田港和普洛斯；綠色項(xiàng)目2個(gè)，分別為首鋼垃圾發(fā)電、首創(chuàng)污水處理。
投資者怎么認(rèn)購？
據(jù)了解，投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購的方式有三種，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認(rèn)購。
“從首批9單項(xiàng)目發(fā)行情況來看，戰(zhàn)略配售比例整體較高，均超過50%。”中信證券債務(wù)融資業(yè)務(wù)線聯(lián)席負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理俞強(qiáng)表示，從戰(zhàn)略配售投資者類別看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與量占比最高，達(dá)到34.63%，符合其中長期持有的投資特點(diǎn)。
中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊(duì)表示，目前各項(xiàng)目均已完成網(wǎng)下投資人的詢價(jià)，均取得了較高的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)，顯示出專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者較高的認(rèn)購熱情。
對于普通投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項(xiàng)目中，從而分享項(xiàng)目的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值。
“公募REITs是資本市場補(bǔ)短板的一個(gè)產(chǎn)品。有了REITs，投資者才能真正分享國家建設(shè)的紅利。”張崢說，REITs通過資產(chǎn)證券化將投資門檻降低，使普通投資者可以參與。
與股票和債券類產(chǎn)品有何不同？
專家表示，公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類金融產(chǎn)品，具有中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)和分紅穩(wěn)定的特征，較好匹配養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金投資偏好，有助于投資者的多元化資產(chǎn)配置。
“公募REITs兼具股票和債券的屬性，是介于兩者之間的創(chuàng)新金融產(chǎn)品。海外市場數(shù)據(jù)顯示，公募REITs和股票、債券資產(chǎn)相關(guān)系數(shù)較低，且有一定的抗通脹能力，可以優(yōu)化投資組合整體的風(fēng)險(xiǎn)收益的水平。”中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊(duì)表示。
在俞強(qiáng)看來，公募REITs和上市公司股票相比，其收益相對穩(wěn)定，現(xiàn)金分紅比例更高。“通常囿于底層資產(chǎn)性質(zhì)，公募REITs短期增值的想象空間較股票小，但境外歷史數(shù)據(jù)表明，從10年以上長周期分析，REITs的綜合收益超過部分代表性股票指數(shù)收益率。”
“與債券產(chǎn)品相比，除每年獲得的現(xiàn)金分派之外，其具有底層資產(chǎn)賦予的增值想象空間，但因?yàn)闆]有主體信用擔(dān)保，其收益分配一般而言沒有剛性兌付的安排，潛在的收益波動(dòng)性相對高一些。”俞強(qiáng)說。
封閉期內(nèi)能否贖回？哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要關(guān)注？
值得注意的是，公募REITs采取封閉式運(yùn)作，由于投向的底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，因此期限較長。從首批9單產(chǎn)品來看，封閉期從20年到99年不等，封閉期內(nèi)不辦理申購及贖回。
不過，公募REITs發(fā)行結(jié)束后會在證券交易所上市，投資者使用場內(nèi)證券賬戶認(rèn)購的基金份額，可直接參與場內(nèi)交易；使用場外基金賬戶認(rèn)購的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)后，才可參與場內(nèi)交易。
根據(jù)監(jiān)管要求，公募REITs風(fēng)險(xiǎn)揭示書列舉的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)，以及稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。
中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊(duì)表示，公募REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特點(diǎn)與傳統(tǒng)金融產(chǎn)品有較大區(qū)別，投資者要充分認(rèn)識基金風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，投資前對相關(guān)資產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行充分了解，理性開展價(jià)值投資、長線投資。(記者姚均芳、劉慧)
