2021年以來，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢明顯，涉及房企、金融機(jī)構(gòu)、中介等多方。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力，預(yù)計(jì)房貸利率繼續(xù)上調(diào)，帶動市場量價(jià)進(jìn)一步調(diào)整。
部分地區(qū)房貸利率環(huán)比上漲
放款周期拉長
5月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)3.85%，5年期以上品種報(bào)4.65%，兩項(xiàng)貸款市場報(bào)價(jià)利率均連續(xù)13個(gè)月保持不變。
“若接下來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，特別是一線城市房價(jià)上漲勢頭向二、三線城市擴(kuò)散，未來不排除5年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)小幅上調(diào)的可能。”談及主要針對居民房貸的5年期以上LPR報(bào)價(jià)，東方金誠首席宏觀分析師王青表示。
實(shí)際上，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院、貝殼研究院等最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，多個(gè)城市的房貸利率已經(jīng)較此前明顯提升。
貝殼研究院20日發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，5月貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.73%，均較4月提高6個(gè)基點(diǎn)。
廣州、深圳地區(qū)房貸“漲價(jià)”明顯。記者了解到，建行深圳市分行5月上旬下發(fā)調(diào)整房貸利率的通知。首套房貸款利率執(zhí)行5.10%，二套房貸執(zhí)行5.60%，相比之前分別上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。為了體現(xiàn)對中低收入人群購買保障性安居型商品房的支持，安居型商品房貸款利率維持不變。融360大數(shù)據(jù)研究院報(bào)告稱，其他銀行在短暫觀望后也開始跟進(jìn)，目前已有近10家銀行深圳地區(qū)分支行執(zhí)行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。
融360大數(shù)據(jù)研究院報(bào)告指出，4月底至5月初，廣州地區(qū)包括國有大行在內(nèi)的多家銀行，再度上調(diào)房貸利率。首套房貸利率調(diào)整為最低5.40%，二套房最低5.60%，均較之前上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
與房貸“漲價(jià)”同步的是部分地區(qū)銀行房貸額度進(jìn)一步收緊，放款周期進(jìn)一步拉長。記者了解到，廣東金融機(jī)構(gòu)對個(gè)人房貸額度增幅和增量都在嚴(yán)格控制，對二手房個(gè)人住房貸款審核放款更為嚴(yán)格，很多銀行施行“舊還新貸”，用提前還款的額度來發(fā)放二手房貸款，盡量減少新增房貸。
“5月在房地產(chǎn)貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸、上調(diào)房貸利率；房貸“加息”帶來5月二手房市場成交平穩(wěn)回調(diào)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，廣州、東莞、中山、嘉興、南通等城市房貸利率提高幅度較大，放款周期延長，導(dǎo)致二手房成交活躍度降低。
涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊
利率上行仍有空間
2021年以來，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢明顯，涉及房企、金融機(jī)構(gòu)、中介等多方：1月起，一線城市嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)入樓市，3月銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門則聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，全面“圍堵”個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營貸購房行為；涉嫌違規(guī)炒房機(jī)構(gòu)“深房理”日前被深圳七部門聯(lián)合調(diào)查；多地開展的房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治也將個(gè)人違規(guī)使用信貸資金等列為專項(xiàng)整治重點(diǎn)。
金融監(jiān)管部門的多張罰單也涉及銀行違規(guī)輸血房地產(chǎn)企業(yè)的行為?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者以“土地、房地產(chǎn)”等關(guān)鍵詞在銀保監(jiān)會網(wǎng)站進(jìn)行搜索，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年以來，銀保監(jiān)局本級開出的罰單共計(jì)47張。僅3月以來，罰單就達(dá)29張，罰款總額達(dá)6000萬元以上。具體來看，罰單涉及上海、浙江、深圳、福建、山東、青海等地，涉及銀行包括民生銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、盛京銀行、溫州銀行等。值得注意的是，多張罰單均追溯到了2015年至2018年期間的與土地出讓金相關(guān)的違規(guī)行為。
業(yè)內(nèi)人士表示，嚴(yán)監(jiān)管背景下，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，2021年一季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.19，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松區(qū)間下降至正常區(qū)間的上沿。央行數(shù)據(jù)也顯示，住房類貸款增速放緩。今年3月末，個(gè)人住房貸款余額同比增長14.5%，比上年同期低1.4個(gè)百分點(diǎn)。
王青表示，3月居民個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.37%，比去年年底上行4個(gè)基點(diǎn)。“我們判斷，在今年‘有保有壓’的結(jié)構(gòu)性信貸政策下，未來房地產(chǎn)信貸環(huán)境會進(jìn)一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。”
房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)隱現(xiàn)
下半年可能向下調(diào)整
沈昕表示，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。從整體來看，百城房價(jià)同比漲幅和房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的走向基本一致，這意味著，隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的下降，預(yù)計(jì)二季度和下半年商品房銷售面積同比增速將逐漸回落，隨之下半年百城房價(jià)指數(shù)同比漲幅將收窄。
的確，從近日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和房價(jià)數(shù)據(jù)來看，前4月商品房銷售規(guī)模、開發(fā)投資額較2019年增長19.5%和17.6%。但各地區(qū)銷售表現(xiàn)分化，房企新開工和拿地面積縮減使得銷售、投資單月指標(biāo)分別環(huán)比出現(xiàn)下降23%和7%。同時(shí)，二手住房已有明顯降溫跡象。
對此，許小樂表示，2020年房地產(chǎn)的超預(yù)期繁榮，本質(zhì)上來自利差和價(jià)差帶來的套利需求，房價(jià)上漲是在寬松流動性之下的短期應(yīng)激反應(yīng)，顯然不可持續(xù)。當(dāng)前中央政策正在引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)變，倒逼地方政府降低對房地產(chǎn)的依賴，并通過調(diào)控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時(shí)貨幣政策回歸常態(tài)，這些都代表著房地產(chǎn)市場的資本紅利時(shí)代將結(jié)束。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，“三條紅線”政策下房企資金成本將繼續(xù)增加，土拍“兩集中”下資金運(yùn)用將更加審慎，對后續(xù)開工、拿地均有不利影響。預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速將繼續(xù)回落，全年增速呈現(xiàn)“前高后緩”的走勢。
