高密度大強度調(diào)控 部分城市房價仍上漲
近日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城市政府負責人，要求各城市緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，堅決遏制投機炒房，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
在被約談之前，合肥樓市調(diào)控新政正式施行，調(diào)控政策從加大居住用地供給、熱點二手房限購、熱點學區(qū)房限名額、熱點樓盤“限售+搖號”等8個方面著手穩(wěn)房價。
近年來，由于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，合肥市常住人口驟增，帶來剛需住房量驟增，去年銷售新建商品住房超過1300萬平方米、成交二手房近600萬平方米，在建短期即可上市面積700萬平方米左右，但市內(nèi)個別片區(qū)仍存在供不應求情況。
合肥市房產(chǎn)部門有關負責人分析認為，最新的38條調(diào)控措施中，土地供應、學區(qū)房、信貸等方面尤其關鍵，加大居住用地供給將直接增加新房上市量，有助于從根本上改善供需關系；熱點學區(qū)房限名額，將遏制去年以來的熱點學區(qū)房過快上漲勢頭；加強住房貸款審慎管理，將會對購房資金進行穿透式審查，杜絕經(jīng)營貸、信用貸等流入房地產(chǎn)市場，從金融領域精準打擊房地產(chǎn)投機需求；熱點樓盤“搖號+限售”政策，有助于遏制號頭費、關系戶等問題。
合肥市樓市調(diào)控新政發(fā)布后，合肥學院房地產(chǎn)研究所對街頭行人隨機調(diào)查的2057份有效問卷數(shù)據(jù)顯示，對調(diào)控政策表示贊成態(tài)度的市民占比為94%（贊成和基本贊成比例分別占36%、58%）。合肥房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，8條調(diào)控措施發(fā)布第三周，合肥市區(qū)新建商品房銷售2370套，其中商品住宅1460套，環(huán)比增長13.8%；銷售均價每平方米19109元，環(huán)比下降1.6%，連續(xù)兩周下降。二手房住宅成交3012套，比新政前一周下降41.1%，市場熱度降低。屯溪路小學學區(qū)二手住宅成交面積下降28.1%、和平路小學學區(qū)下降48.2%、48中學區(qū)下降22.6%、38中學區(qū)下降37.5%。
去年年底以來，中央和地方相關部門出臺多項政策，在金融信貸、交易環(huán)節(jié)和土地供應等層面打出組合拳，密度和強度前所未有。
金融政策方面，2020年末，中國人民銀行和銀保監(jiān)會宣布出臺房地產(chǎn)貸款集中度管理制度；2021年3月份，銀保監(jiān)會等三部門聯(lián)合發(fā)布通知，嚴防經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。交易環(huán)節(jié)，上海、杭州等城市出臺了較為嚴厲的限購政策，深圳則出臺了“二手房指導價”政策，讓火熱的二手房行情迅速冷卻。土地供應方面，今年3月份開始，多個城市開始推行住宅用地“集中供應”，希望為土地市場降溫。
在密集調(diào)控政策下，北京、上海、深圳等城市房價漲幅收窄，炒作氛圍“降溫”，但廣州、杭州等城市樓市依然火熱不減。
廣州市黃埔區(qū)科學城某樓盤2020年7月的價格為4萬元左右，2021年1月為5.2萬元左右，最新一期的均價超過了6萬元，漲幅超過50%。與此同時，廣州中心城區(qū)的二手房市場火熱。2020年底，均價在5.5萬元左右的天河區(qū)某樓盤，到3月已經(jīng)大幅漲至7.5萬元以上，兩個多月漲幅接近40%。3月22日，廣州市天河區(qū)一套法拍房競價80輪，從底價775萬，拍到1508萬成交，溢價達94.5%，市場熱度可見一斑。
今年以來的杭州樓市也持續(xù)火熱。新房搖號中簽率持續(xù)下滑，杭州之江板塊的一處樓盤中簽率僅為2.02%，創(chuàng)下該市今年新低。同時，二手市場成交也很火爆。
專家分析認為，在調(diào)控政策嚴控下，北上深等城市作為房產(chǎn)的“核心價值圈”炒作有所降溫，但尚未“熄火”，此時廣州、杭州、合肥等城市“接棒”繼續(xù)上漲，如果一段時間后“價差”縮水，或?qū)⒎醋饔糜诒鄙仙畹瘸鞘校瑥亩霈F(xiàn)輪動上漲。
熱點城市房價過快上漲 三大原因值得關注
業(yè)內(nèi)分析，造成部分城市房價上漲的原因主要有三點：政策滯后效應、供求關系緊張、焦慮情緒包圍。
一是政策存在滯后效應。中山大學管理學院教授陳珠明認為，2020年下半年以來，經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)流入樓市，是部分地區(qū)房價快速上漲的重要推手，最近多部門出臺政策，只要嚴格執(zhí)行，一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒作氛圍，但政策影響存在滯后效應，一段時間后才能看出效果。他預計，禁止經(jīng)營貸流入樓市的政策在“一個月左右”會產(chǎn)生明顯效果。
二是部分區(qū)域供求關系緊張。據(jù)統(tǒng)計，目前廣州市天河區(qū)去化周期僅3個月有余，而該市第一批“集中供地”的48幅地塊名單中，天河區(qū)沒有地塊在列，該區(qū)域的供求關系緊張程度可見一斑。
“關鍵還是要進一步加大居住用地供地面積。”長期關注合肥樓市的合肥學院房地產(chǎn)研究院相關負責人分析認為，作為省會城市，合肥市住宅用地出讓面積增長幅度連續(xù)4年至5年幾乎停滯。同時，合肥的土地出讓面積、出讓金額等關鍵指標低于江蘇徐州、浙江臺州等城市，這與合肥作為省會城市的定位是不匹配的。另外，相比杭州每新增人口對應商品房新增128平方米，合肥每新增人口對應的新增商品房面積僅為64平方米。
三是焦慮情緒籠罩。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年1至2月份各線城市二手房交易呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。上海、深圳和杭州等地樓市調(diào)控政策升級，在部分中介和自媒體營造的氛圍下，部分購房者擔憂失去購房資格，因此加快入市。
“調(diào)控只會讓房價短時間內(nèi)橫盤，最多跌500-1000元，但過后的漲幅又何止五千、一萬元？買房你有可能買貴，但永遠不會買錯！”提到嚴厲調(diào)控下的房價走勢，一篇自媒體稿件如此寫道。
3月初上海、杭州等地的調(diào)控政策出臺后，千里之外的廣州發(fā)生“蝴蝶效應”。在廣州購房者的微信群中，“廣州購房資格即將收緊”“新房限價后雙合同首付變相提高”“再不上車就沒有機會了”等消息開始傳播。
在北京，一些中介人員對記者宣稱每年5月份為入學政策發(fā)布時間，因此務必要在5月前完成購房交易，避免政策有變。而這類中介正是購房者主要信息來源。
“我們看到上海出了最新政策，有傳言說北京也馬上要出政策，因此正在加緊辦理手續(xù)，我周圍有很多像我一樣焦慮的人。”一位正考慮在西城購買學區(qū)房落戶的家長對記者說。
嚴控經(jīng)營貸 加強社交媒體內(nèi)容監(jiān)管
陳珠明等業(yè)內(nèi)人士建議，保持政策的基本穩(wěn)定和連貫性。以廣州為例，在嚴格限購政策下，2015年經(jīng)歷一波上漲后，2016年左右廣州開始執(zhí)行嚴格限購政策，市場較平穩(wěn)，但南沙和黃埔等區(qū)域從2017年起以“人才卡”的名義打開口子，而近期在房價大漲后，這兩個區(qū)又收緊了“人才卡”的口子。
張大偉認為，經(jīng)營貸流入樓市的本質(zhì)是按揭貸款與經(jīng)營貸過高的利差，目前經(jīng)營貸利率比按揭貸款利率低2個百分點左右，而經(jīng)營貸貸款周期可長達20年，“流入樓市的動能太大”。他建議，嚴格和長期堅持嚴厲打擊經(jīng)營貸流入樓市的行為。
“針對一些套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度能夠抑制市場過熱，讓經(jīng)營貸回歸本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營，一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發(fā)展。”張大偉說。
復旦大學管理學院副教授劉明宇建議，大力度推動利率的市場化，并以稅收優(yōu)惠等方式替代部分超低利率和超長期限的經(jīng)營貸。
合肥房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長喬磊建議，一方面，要充分利用城市新增人口、商品房新增銷售面積等數(shù)據(jù)資源，加大具有前瞻性的預判分析研究，進一步改善供需關系。另一方面，在房地產(chǎn)調(diào)控中應當更注重輿論引導，加強微博、抖音和直播平臺等社交媒體的內(nèi)容監(jiān)管，營造良好輿論環(huán)境，化解公眾購房焦慮。（本稿由記者程士華、王浩明、鄭鈞天、馬劍、郭宇靖采寫）
