去年8月，住建部、央行等部門(mén)聯(lián)合推出針對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的新規(guī)定。監(jiān)管部門(mén)通過(guò)設(shè)置“三道紅線(xiàn)”，根據(jù)各家房企財(cái)務(wù)狀況，按照踩線(xiàn)條數(shù)不同，從多到少分成“紅－橙－黃－綠”四檔進(jìn)行管理。在監(jiān)管要求下，上市房企下半年開(kāi)始積極降低杠桿水平，但各家企業(yè)負(fù)債水平不盡相同。從近期公布的2020年業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，龍頭上市房企在疫情影響疊加融資監(jiān)管高壓之下，表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。通過(guò)較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力，普遍讓公司杠桿保持在行業(yè)低位。
3月25日，碧桂園發(fā)布年報(bào)顯示，2020年凈負(fù)債率下降至55.6%。這一數(shù)字明顯低于2020年百?gòu)?qiáng)房企凈負(fù)債率均值的94.6%。截至報(bào)告期末，碧桂園有息負(fù)債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn)。3月23日，招商蛇口發(fā)布2020年度報(bào)告顯示，截至期末公司資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）為58.84%，凈負(fù)債率為28.81%，現(xiàn)金短債比為1.23，三項(xiàng)指標(biāo)均滿(mǎn)足監(jiān)管要求。
貝殼研究院針對(duì)上市房企2020年業(yè)績(jī)報(bào)告的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年融創(chuàng)中國(guó)“三道紅線(xiàn)”各項(xiàng)指標(biāo)成功由紅變黃。期內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.3%，較上年同期下降約5.6個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為96.0%，較2019年末大幅下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.08，較上年同期提升約0.51。由此，融創(chuàng)中國(guó)2020年全年較2019年末“三線(xiàn)全踩”的情況大為好轉(zhuǎn)，成功實(shí)現(xiàn)降檔。
此外，中國(guó)金茂2020年各項(xiàng)指標(biāo)也全部達(dá)標(biāo)，成功躋身綠檔房企之列。報(bào)告期內(nèi)，金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66%，較上年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)；凈負(fù)債率下降為53%，較上年同期大幅下降32個(gè)百分點(diǎn)。由此，截至報(bào)告期末，金茂成功降檔，進(jìn)入“零踩線(xiàn)”房企行列。
不僅如此，2020年綠城中國(guó)通過(guò)多賽道發(fā)力，“三道紅線(xiàn)”當(dāng)中僅一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值，較2019年改善明顯；佳兆業(yè)在2020年也實(shí)現(xiàn)由橙轉(zhuǎn)黃，相比2019年末，凈負(fù)債率由144%降至98%；現(xiàn)金短債比由1.1提升至1.56；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降至70.3%。公司預(yù)計(jì)2021年將實(shí)現(xiàn)全部達(dá)標(biāo)。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在行業(yè)環(huán)境趨穩(wěn)、監(jiān)管強(qiáng)化、企業(yè)發(fā)展降速的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。行業(yè)逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變。在城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)仍有向上發(fā)展空間，改善型需求積極釋放成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)鍵支撐。
中泰證券分析稱(chēng)，監(jiān)管政策本質(zhì)上是針對(duì)不同負(fù)債水平的房企的有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行約束。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，政策環(huán)境將驅(qū)動(dòng)龍頭房企穩(wěn)杠桿提周轉(zhuǎn)，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。尤其是已經(jīng)處于綠、黃兩檔的房企，依靠穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，有望通過(guò)逆周期補(bǔ)充高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備。
