焦點(diǎn)1
規(guī)范長租房市場，解決新市民、青年人住房難題
今年房地產(chǎn)工作的總體基調(diào)是：保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
“規(guī)范發(fā)展長租房市場是補(bǔ)齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，我國租賃市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，矛盾和問題已經(jīng)凸顯，規(guī)范發(fā)展長租房市場就是將監(jiān)管精準(zhǔn)化、差異化。對于未來要完善長租房政策，民進(jìn)中央提交《關(guān)于規(guī)范發(fā)展長租房市場的提案》指出要建立長租機(jī)構(gòu)信用評級機(jī)制，根據(jù)各項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)制定長租機(jī)構(gòu)健康分級機(jī)制。同時設(shè)置行業(yè)準(zhǔn)入門檻，逐步淘汰黑中介、二房東等不規(guī)范運(yùn)營主體，鼓勵專業(yè)長租機(jī)構(gòu)發(fā)展，發(fā)揮其在提升房屋品質(zhì)、規(guī)范管理、穩(wěn)定價格方面的優(yōu)勢，倒逼市場提升服務(wù)質(zhì)量和水平?？梢钥闯?，當(dāng)前在政策研究制定方面，已著手考慮從租賃雙邊、經(jīng)營機(jī)構(gòu)等維度推動行業(yè)監(jiān)管更加精準(zhǔn)化、差異化，以逐步形成長期穩(wěn)定的租賃市場，保障租客合法權(quán)益和安心居住條件。
事實(shí)上，去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要“解決好大城市住房突出問題”，也用了較多筆墨體現(xiàn)在租賃市場上，包括高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。
在此背景下，在業(yè)內(nèi)看來，隨著我國城市化進(jìn)程不斷加速，傳統(tǒng)“重購輕租”市場格局將發(fā)生變化。發(fā)展市場化長租房將有效與政策性租賃住房、公租房等形成合力，進(jìn)一步補(bǔ)充完善住房保障體系，使住房租賃市場進(jìn)入全面快速發(fā)展階段。
所謂長租房，是指租賃關(guān)系穩(wěn)定、租金相對平穩(wěn)，具有較高品質(zhì)居住條件的長期租賃住房。長租房的興起與發(fā)展，對整個租賃市場起到穩(wěn)定器作用，“建立以長租房為引領(lǐng)的多樣化住房租賃供給體系，打造高質(zhì)量租住生活形態(tài)，是解決大城市住房突出問題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。”中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所副研究員任榮榮撰文稱。
焦點(diǎn)2
推動租賃立法 扶持規(guī)模、專業(yè)長租企業(yè)長效發(fā)展
實(shí)際上，近年來，隨著更多高學(xué)歷、高素質(zhì)的新市民向大城市不斷涌入，他們對房源品質(zhì)和配套服務(wù)提出了更高的要求。市場化長租房的出現(xiàn)，不僅豐富了住房租賃供給體系，還以分散式房源、集中式公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、租住社區(qū)等多樣化居住產(chǎn)品，盤活了存量房源，增加大中城市租賃住房有效供應(yīng)。
不過，在國務(wù)院參事室特約研究員姚景源看來，當(dāng)前住房租賃市場仍存在的供需錯配，可能不絕對是“量”的錯配，還有“質(zhì)”的錯配。市場化的企業(yè)要繼續(xù)加大在產(chǎn)品品質(zhì)上的研發(fā)和提升，充分發(fā)揮機(jī)構(gòu)化的專業(yè)優(yōu)勢，來緩解產(chǎn)品錯配、服務(wù)錯配、品質(zhì)錯配。
對于下一階段長租房的發(fā)展，姚景源建議，扶持一批規(guī)?；?、專業(yè)化的骨干長租企業(yè)長效發(fā)展，在稅費(fèi)減免、老舊小區(qū)改造、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等政策上給予更多支持，同時加快推動《住房租賃條例》出臺，并在實(shí)際市場變化和實(shí)踐檢驗(yàn)的反饋中不斷完善。
任榮榮建議，鼓勵以長租房為基礎(chǔ)構(gòu)建租住產(chǎn)業(yè)發(fā)展矩陣，推動利用集體建設(shè)用地規(guī)劃租賃住房，支持企業(yè)將商業(yè)用房、閑置用房按規(guī)定改建為長租房，多途徑增加長租房源。同時，要多措施并舉降低長租房運(yùn)營成本，落實(shí)已出臺的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對長租房項(xiàng)目的信貸支持力度。
監(jiān)管層面，業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)采取更加靈活的方式，尤其是資金監(jiān)管層面建議僅要求企業(yè)繳納一定比例的保證金，以避免因全盤監(jiān)管而導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流壓力過大的情況，影響長效發(fā)展。同時，要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)具有正規(guī)資質(zhì)、牌照和完備的線上運(yùn)營機(jī)制，以保證資金安全性，并在監(jiān)管資金需退回時能迅速準(zhǔn)確到位。
