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              1. 海東日報首頁

                部分一線城市樓市持續(xù)升溫 調(diào)控會升級嗎

                2021-02-02 11:53:26 來源:經(jīng)濟(jì)日報 點(diǎn)擊:
                部分一線城市房地產(chǎn)市場升溫——

                樓市調(diào)控會升級嗎

                近來,一線城市“深上北”樓市持續(xù)升溫。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,深圳二手住宅價格同比上漲14.1%。從去年下半年開始,上海樓市也不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主坐地起價”等消息。除了深圳和上海,北京的個別城區(qū),特別是優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中的海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū),熱度有所上漲。

                這一輪上漲的原因是什么?未來,調(diào)控還將升級嗎?

                樓市緣何升溫

                一段時間以來,一線城市樓市出現(xiàn)過熱趨勢的原因是多方面的。

                個別城市出現(xiàn)的“打新熱”“萬人搖”等狀況,其原因在于新建商品住宅限價,新房價格低于同區(qū)域的二手房,一二手住宅價格倒掛,套利空間大。買到即是賺到,這幾天,深圳一些銀行門口排起長隊(duì),業(yè)內(nèi)人士介紹,這些人是在排隊(duì)打征信報告,為買房“打新”做準(zhǔn)備。實(shí)際上,只要一二手住宅價格存在倒掛,就很難澆滅購房者從中獲利的欲望。

                房價的漲跌,與信貸松緊密切相關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,借經(jīng)營貸進(jìn)入樓市,成為此輪一線城市房價上漲的原因之一。疫情背景下的2020年,為了給小微企業(yè)紓困,銀行推出了低息的經(jīng)營貸款產(chǎn)品。所謂經(jīng)營貸,即借款人以房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款,用于公司日常經(jīng)營。部分本應(yīng)紓困中小企業(yè)的經(jīng)營貸輾轉(zhuǎn)流入了樓市。

                對于北京、上海等城市的樓市而言,此輪上漲較快的包括核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房,或者是從城市中心的學(xué)區(qū)房上漲開始,逐漸向周邊蔓延。受到海外疫情影響,一些打算送孩子去國外讀書的家長改變計(jì)劃,準(zhǔn)備讓孩子留在國內(nèi),催生了不少學(xué)區(qū)房需求。同時,以北京為例,幾年前二胎政策放開后出生的孩子,這一兩年將升入小學(xué)。正是由于近幾年幼升小兒童數(shù)量激增,為孩子購置學(xué)區(qū)房的家長也有所增多。

                盡管北京市和一些轄區(qū)出臺了多校劃片、小學(xué)和初中捆綁直升校、建立教育集團(tuán)和分校將優(yōu)質(zhì)的資源向其他區(qū)域共享擴(kuò)張等舉措,教育資源仍難以在短期實(shí)現(xiàn)均衡,這就導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源對應(yīng)的學(xué)區(qū)房一直是稀缺資源,給房價上漲帶來機(jī)會。

                調(diào)控堅(jiān)決有力

                這幾天,深圳、上海的樓市調(diào)控政策輪番出臺。

                針對深圳樓市持續(xù)“高燒”不退的現(xiàn)象,1月22日,深圳對代持“打新”予以處罰。深圳住建局認(rèn)定,對華潤城四期12名認(rèn)購人作出“三暫停”處罰,并將有關(guān)違法違規(guī)線索移送公安機(jī)關(guān)。1月23日,深圳出臺措施加強(qiáng)購房資格審查,對在申購商品住房過程中,有假離婚、代持、假流水等違規(guī)行為的相關(guān)人員,作出“3年不得在深圳購房”的處罰。

                上海樓市調(diào)控“滬十條”也在1月21日出臺,其重點(diǎn)內(nèi)容包括:打擊假離婚炒房,離婚3年內(nèi)的住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)認(rèn)定;增值稅免征年限由2年改為5年,此舉將有助于拉長二手房上市交易周期;加大商品住房用地供應(yīng);嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。1月25日,上海法拍房也被納入限購范圍。

                更為“硬核”的調(diào)控政策當(dāng)屬1月29日上海銀保監(jiān)局出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》。

                八大措施包括嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、風(fēng)險排查等。其中提出,防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

                就在上海、深圳陸續(xù)出臺調(diào)控措施期間,一則消息引發(fā)了廣泛關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。這無疑再度釋放出從嚴(yán)調(diào)控的重要政策信號。

                繼深圳、上海之后,1月27日杭州也升級了樓市調(diào)控措施,從限購、限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。值得一提的是,杭州專門針對“打新熱”出臺措施:中簽率在10%以下的房源限售5年。這意味著“買到就是賺到”的網(wǎng)紅盤,套利風(fēng)險升高了。

                北京個別區(qū)域房價也出現(xiàn)了過熱苗頭,雖然暫時沒有引來調(diào)控政策的升級,但變化也在發(fā)生。部分中介機(jī)構(gòu)APP上的當(dāng)日成交記錄、成交價格已經(jīng)悄然下架。有中介機(jī)構(gòu)服務(wù)人員表示,他們接到的要求是嚴(yán)禁向購房者傳遞房價上漲信號。不過,一些中介機(jī)構(gòu)服務(wù)人員也對房價過快上漲持理性態(tài)度。一位中介服務(wù)人員告訴記者:“我們也不希望房價漲得太猛,一旦又調(diào)控了,市場將迅速冰凍。”

                1月28日,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布消息稱,為堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,近期市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任王飛近期的一番表態(tài),也足以讓市場提高警惕。他表示,北京將嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機(jī)炒作。

                過熱必有調(diào)控

                有人稱房地產(chǎn)調(diào)控像“打地鼠”游戲,房價過快上漲的趨勢一有苗頭,調(diào)控的錘子就會立即落下。

                房地產(chǎn)調(diào)控的必要性值得反復(fù)強(qiáng)調(diào)。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有利于整個宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。中國銀保監(jiān)會主席郭樹清此前表示,房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。

                國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為,無論是防范系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風(fēng)險,還是防范區(qū)域性房地產(chǎn)金融風(fēng)險,抑或是房地產(chǎn)企業(yè)做好自身的風(fēng)險管理工作,都需要建立風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警體系。根據(jù)風(fēng)險成因,建立相應(yīng)的監(jiān)測指標(biāo)體系,準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)。

                住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示,要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的,不是用來炒的定位,完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

                一段時間以來,房地產(chǎn)調(diào)控在個別城市的效果并不明顯,或是短期有效,但過一段時間,房價上漲又卷土重來。房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況復(fù)雜,容易受到金融環(huán)境、信貸政策、教育資源、人才引進(jìn)、房地產(chǎn)周期等諸多因素的影響。這表明,對房地產(chǎn)調(diào)控負(fù)有主體責(zé)任的地方政府對市場溫度的感知以及調(diào)控的精準(zhǔn)性都需要提高。

                樓市過熱將必有調(diào)控。有人形象地比喻,未來樓市調(diào)控一定是稍有苗頭就開始“滅火”。(記者 亢 舒)

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