業(yè)內人士表示，一方面，春節(jié)前市場資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長；另一方面，在房地產金融審慎管理制度之下，央行引導商業(yè)銀行房地產貸款合理增長，預計未來房貸利率總體觸底?？紤]到局部市場過熱，不排除采用差別化房貸利率工具進行調節(jié)，房貸利率難有下降空間。
“房住不炒”信號進一步明確
20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR為1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。這也意味著，自2020年5月起，LPR連續(xù)9個月保持穩(wěn)定。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，MLF利率持續(xù)未變，表明當下的利率水平是與經(jīng)濟運行基本相適宜，貨幣政策沒有繼續(xù)寬松的必要，在經(jīng)濟企穩(wěn)回溫的預期之下，逆周期調節(jié)政策有序退出。
東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，在今年上半年國內經(jīng)濟修復延續(xù)與外部不確定性猶存相交織、國內物價水平有望整體保持溫和的背景下，貨幣政策將持續(xù)處于“觀察期”，MLF利率調整的可能性很小，LPR報價基礎有望保持穩(wěn)定。
在LPR保持穩(wěn)定的同時，“房住不炒”信號也進一步明確。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在國新辦發(fā)布會上表示，“堅持‘房住不炒’定位，租購并舉，因城施策，保持房地產金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發(fā)展的金融支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
住建部方面也表示，將完善政策協(xié)同機制，建立住房與土地、金融聯(lián)動機制，加強住宅用地管理，完善房地產金融宏觀審慎管理體系。
“在房地產金融審慎管理制度之下，央行引導商業(yè)銀行房地產貸款合理增長，購房信貸環(huán)境寬松觸底。”許小樂說。
銀行房貸投放略有“收緊”之勢
值得注意的是，在“房住不炒”的基調下，銀行房貸投放也略顯“收緊”之勢。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布房地產金融監(jiān)管新政，明確劃定銀行“房地產貸款占比和個人住房按揭貸款占比”兩道紅線。“新規(guī)至今已實施半月有余，在信貸‘開門紅’的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，個人住房按揭額度較為充足。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，但長期來看，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預期，或將加大區(qū)域性房貸額度差異化調整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。
一位大行房貸業(yè)務相關人士也對記者表示，目前該行并未針對這一新規(guī)出臺具體的舉措，但是整體房貸額度已經(jīng)有所收緊。
光大證券研究所金融業(yè)首席分析師王一峰表示，2020年以來，銀行個人住房貸款一直“供需兩旺”。未來，銀行房地產廣義貸款的增量空間將下降，從而帶動存量增速也下降。未來，銀行房地產廣義貸款增速將向銀行整體貸款的平均增速收斂。尤其一些中小銀行出于經(jīng)濟回報、風險考核和資本節(jié)約的原因對個人住房貸款業(yè)務積極性較高。在新政影響下，預計中小銀行個人住房貸款業(yè)務增量增速將有所下降。
值得一提的是，在新規(guī)背景下，房貸放款周期已有明顯延長。貝殼研究院1月房貸報告顯示，重點監(jiān)測的36個城市房貸平均放款周期已自去年9月開始經(jīng)歷“五連升”達到53天，較上月再度延長5天，回到去年4月水平。
具體來看，36城中超8成平均房貸放款周期環(huán)比拉長。廊坊、哈爾濱、寧波、南通等城市，環(huán)比延長10天以上。珠三角方面，雖然局部城市放款周期在年初有所緩和，但惠州、東莞、佛山、中山等放款周期高達2個月以上。
房貸利率現(xiàn)觸底跡象
研究數(shù)據(jù)顯示，在房地產金融審慎管理制度之下，房貸利率也現(xiàn)觸底跡象。“如果5年期LPR不調整，房貸利率的主要下行階段已經(jīng)基本結束。”上海易居房地產研究院研究員沈昕表示。
貝殼研究院報告也顯示，2021年1月，貝殼研究院監(jiān)測的36個城市的主流首套房貸利率為5.23%，二套房貸利率為5.52%，環(huán)比均微增1個基點，且從2020年12月開始已經(jīng)連續(xù)兩個月上升。
具體來看，1月36城房貸利率環(huán)比普遍平穩(wěn)，房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市，例如，東莞從去年底的首套房貸利率5.25%上調至5.45%，二套房貸利率則從5.45%上調至5.65%；中山方面首套房貸利率從去年底的5.05%上調至5.15%，二套房貸從此前的5.25%上調至5.35%。
融360大數(shù)據(jù)研究院報告顯示，在房貸上漲的城市中，除中山外，杭州和哈爾濱漲幅較大，均上漲4個基點。而二線城市房貸利率下降的數(shù)量有所增加，且環(huán)比降幅差異縮小，都在1-5個基點之間。“2021年開年房貸利率走勢與2019年、2020年類似，且不同于2017、2018年的房貸大幅增長的走勢情況，側面反映了全國房貸利率大幅變動的時代已經(jīng)過去，房地產市場進入平穩(wěn)期。”李萬賦表示。
沈昕還表示，從2020年四季度來看，首套房貸平均利率不再持續(xù)下行，住戶部門加杠桿明顯得到控制。她指出，2020年前三季度，首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，利率持續(xù)下行會對刺激居民貸款購房產生一定作用，住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點以來，連續(xù)半年震蕩上行。但2020年四季度，住戶部門貸款余額同比增速小幅下行，說明下半年房地產融資政策收緊后，以住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增長已經(jīng)得到了較好的控制。
許小樂表示，預計房貸利率總體觸底?？紤]到局部市場過熱，不排除采用差別化房貸利率工具進行調節(jié)的可能。
中國銀行研究院研究員梁斯表示，對房地產貸款的比例控制將影響到房貸額度，房地產貸款投放邊際收緊可能會推高涉房利率。但整體看，房地產貸款對銀行來說仍然屬于相對優(yōu)質資產，尤其按揭貸款等不僅安全性高，風險權重也相對較低，對銀行來說仍然是重要的業(yè)務爭奪點。整體看，規(guī)?？刂茣绊懛康禺a信貸投放，涉房利率或將小幅上行，但預計幅度不會太大。
