剛剛過(guò)去的2020年，沉寂多年的上海土地市場(chǎng)出乎意料地演繹“歷史性的轉(zhuǎn)身”。
如果要回顧2020年上海土地市場(chǎng)的盛況，要從競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)起。比如6月的那一次，北京建工、綠都、融信、大名城四家房企代表齊坐上海土地交易中心，競(jìng)逐青浦區(qū)朱家角一塊土地。激戰(zhàn)至40輪時(shí)，北京建工集團(tuán)放棄舉牌，剩下大名城與綠都鏖戰(zhàn)，又加時(shí)7輪后，地價(jià)被大名城推至11.35億元，拍賣(mài)師落錘，溢價(jià)率24.5%。
7月22日，嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)一宗商住地吸引了金茂、禹洲、融信、旭輝、路勁等多家房企到來(lái)，89輪舉牌后，最終被路勁以17.31億元拿下，溢價(jià)44.9%。
就在這場(chǎng)拍賣(mài)前一天，上海浦東唐鎮(zhèn)一幅5.6萬(wàn)平方米的純住宅地塊吸引了7家房企參拍，5家房企競(jìng)逐超200輪，央企華僑城最終以50.01億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率19%，樓面地價(jià)4.42萬(wàn)元/平方米，刷新了浦東唐鎮(zhèn)板塊樓面地價(jià)紀(jì)錄。
這樣的場(chǎng)面，上海是久違了的。從2017年，上海招標(biāo)掛牌復(fù)合出讓方式用于住宅用地以來(lái)，長(zhǎng)達(dá)4年的時(shí)間里，上海推出的住宅用地中，溢價(jià)率超過(guò)10%的只有3宗，但2020年4月之后，溢價(jià)率超30%的商品住宅用地就有16宗，其中2宗的溢價(jià)率甚至超過(guò)了50%。
開(kāi)發(fā)商的舉牌熱情把上海送至全國(guó)城市年度土地收入第一的寶座，取代了常年衛(wèi)冕冠軍杭州。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海土地出讓金達(dá)2942億元，同比增漲48%。
上海房、地兩市，在2020年疫情之下逆勢(shì)走出的拉升行情，不僅關(guān)乎住房市場(chǎng)需求，更是這座城市“補(bǔ)短板”的號(hào)角。
規(guī)則調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)者入局
2020年，上海土拍市場(chǎng)上，TOP30房企幾乎全線(xiàn)出擊。中指院數(shù)據(jù)顯示，92宗商品住宅用地被66家房企分獲。
這其中，不僅有萬(wàn)科、恒大、中海、保利等頭部陣營(yíng)房企，新城、招商、金地、旭輝、陽(yáng)光城、金茂等大房企，正榮、禹洲、中駿、建發(fā)、華發(fā)、萬(wàn)達(dá)等第二陣營(yíng)房企均有所斬獲。大名城、大家房產(chǎn)、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企的身影也頻頻出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。
細(xì)數(shù)拿地房企，不難發(fā)現(xiàn)那些久違的面孔。
融信在2016年拿下中興路壹號(hào)“地王”后，時(shí)隔4年再度出手，在8月的10天時(shí)間里拿下閔行古美地區(qū)和嘉定南翔的兩塊住宅地塊，總地價(jià)超過(guò)93億元；12月，融信又聯(lián)手招商、保利拿下了與中興路壹號(hào)位置相近，被稱(chēng)為“中興路二號(hào)”的靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊，總價(jià)52.129億元，樓面地價(jià)約為7.2萬(wàn)元/平方米。
2016年就將總部搬遷至上海的正榮，2017年聯(lián)合四家企業(yè)拿下一塊青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的商辦地后，在上海便再無(wú)動(dòng)作了。但在2020年，正榮也以6.79億元競(jìng)得了上海嘉定區(qū)1宗住宅用地。
2020年收獲土地?cái)?shù)量最多的大名城，上一次在上海公開(kāi)市場(chǎng)拿地甚至要追溯到5年前。
“失蹤”房企們的回歸與2020年上海土拍市場(chǎng)的規(guī)則調(diào)整不無(wú)關(guān)系。
2020年4月開(kāi)始，上海對(duì)土地出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，規(guī)定有效申請(qǐng)人數(shù)為6人及以上則采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓。這意味著房企競(jìng)價(jià)條件放寬，中小房企有更多機(jī)會(huì)入圍競(jìng)價(jià)。
相比而言，此前的拿地規(guī)則對(duì)中小房企的限制要嚴(yán)格得多，2017年4月，上海針對(duì)“評(píng)標(biāo)”環(huán)節(jié)增加了新的評(píng)分體系，房企需要通過(guò)打分由高到低獲得競(jìng)拍資格，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)包括房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等方面，中小型房企打分較低，很難拿到土拍的入場(chǎng)券。
單是擁有入場(chǎng)券還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更大的利好在資金層面。
此前，房企從繳納保證金到參拍，需要凍結(jié)全額土地款20天，而新規(guī)要求，在參拍前一天凍結(jié)資金即可。
一位千億房企的投拓負(fù)責(zé)人透露，千億級(jí)房企的安全資金大概在60億-70億元，這筆錢(qián)要用在全國(guó)拿地時(shí)支付保證金。上海此前的競(jìng)拍規(guī)則要求，必須凍結(jié)與出價(jià)同等金額的保證金，資金占用時(shí)間大約半個(gè)月，可能會(huì)耽誤在其他城市的拿地，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，資金成本太高，機(jī)會(huì)成本也較高。
對(duì)比來(lái)看，上海拿地的資金成本比江浙滬其他城市高得多。以杭州為例，土拍保證金一般是土地款的20%，拍地當(dāng)天或者第二天就能全部退回。“像在湖州、蘇州，一塊地的保證金可能就一兩個(gè)億，假如企業(yè)手里有60個(gè)億，可以報(bào)30塊地。而在上海，目標(biāo)可能就是幾塊地，還不一定能拿到”。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，之前幾年，許多房企都在“環(huán)滬”拿地并不是不想拿上海的地，而是鮮有入場(chǎng)機(jī)會(huì)。
部分取消自持開(kāi)發(fā)商加快周轉(zhuǎn)
競(jìng)爭(zhēng)者增加最直接的影響是土地溢價(jià)率攀高。2020年4月土拍規(guī)則調(diào)整后，溢價(jià)率形成了一道明顯的分水嶺。
2017年4月到2020年4月，上海溢價(jià)率超過(guò)10%的住宅用地僅有3宗，但從2020年5月開(kāi)始，上海有37宗商品住宅用地溢價(jià)率超過(guò)10%。
2020年6月，萬(wàn)達(dá)以溢價(jià)率53.13%競(jìng)得臨港一地塊；8月，華發(fā)地產(chǎn)競(jìng)拍162輪后，以46.4%斬獲閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)閔行新城一地塊；9月，上海同潤(rùn)投資競(jìng)得浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元地塊，溢價(jià)率達(dá)60.8%，創(chuàng)下了2020年的溢價(jià)率最高紀(jì)錄。
除了增加入局者與放低保證金要求，6月份開(kāi)始，上海還對(duì)部分純住宅用地取消了15%的自持比例以及一定比例的保障房建設(shè)要求。
中指院上海研究總監(jiān)方頏告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，6月至8月，土拍溢價(jià)率逐漸走高，在此期間，住宅用地的平均溢價(jià)率高達(dá)23%。
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，自持比例限制與利潤(rùn)空間息息相關(guān)。上述千億房企投拓負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房企已經(jīng)走過(guò)高利潤(rùn)增長(zhǎng)時(shí)期，之前企業(yè)毛利率超過(guò)了30%，而現(xiàn)在，毛利率已經(jīng)快降到20%，尤其是三道紅線(xiàn)下，凈利率就是一兩個(gè)點(diǎn)甚至勉強(qiáng)保持盈虧平衡。15%自持比例的取消，一定程度上可以拉大利潤(rùn)空間，這使得地塊對(duì)房企更有吸引力。
另一位從事投拓工作超過(guò)10年的房地產(chǎn)人士表示，低利潤(rùn)空間也迫使房企必須提升開(kāi)發(fā)節(jié)奏，上海市場(chǎng)在新房售價(jià)和地價(jià)方面都有嚴(yán)格規(guī)定，企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度會(huì)快起來(lái)，“不像幾年前，價(jià)格的利潤(rùn)空間夠，可以慢慢開(kāi)發(fā)。2020年，在上海公開(kāi)市場(chǎng)拿地的企業(yè)，開(kāi)盤(pán)節(jié)奏比2019年快很多，2019年一般開(kāi)盤(pán)時(shí)間在12-15個(gè)月，2020年，很多企業(yè)10個(gè)月就開(kāi)盤(pán)了。土地周轉(zhuǎn)提速也推高了土地市場(chǎng)的活躍度。”
融資、銷(xiāo)售兩端加熱
2020年，融資環(huán)境相對(duì)寬松，為企業(yè)拿地提供了彈藥。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)40家典型房企融資總額為9556億元，同比增長(zhǎng)近19％，無(wú)論是融資規(guī)模還是增速都創(chuàng)下新高。
40家房企公開(kāi)披露的融資共179筆，其中融資利率5％以下的共72筆；融資利率在5％-7％之間的共65筆；融資利率10％以上的共11筆。相比2019年動(dòng)輒10％以上的成本，2020年房企融到的錢(qián)更便宜了。
在銷(xiāo)售端，橫盤(pán)三年的上海樓市由冷轉(zhuǎn)熱，也給房企帶來(lái)信心。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海新建商品住宅成交面積創(chuàng)4年來(lái)新高；二手房市場(chǎng)十分活躍，成交套數(shù)同樣創(chuàng)4年來(lái)新高。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，上海熱點(diǎn)區(qū)位的新房認(rèn)籌率動(dòng)輒達(dá)到600%、1000%，而二手房買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)房者短時(shí)間內(nèi)跳漲數(shù)萬(wàn)元的場(chǎng)景也屢見(jiàn)不鮮。
大名城一位投拓人員表示，疫情影響下，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)速度是有目共睹的，在看好上海市場(chǎng)的情況下，大名城在市場(chǎng)尚未完全復(fù)蘇的2月份就開(kāi)始拿地了。
疫情后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱與土地市場(chǎng)的活躍也是融信選擇在2020年補(bǔ)倉(cāng)的原因。“在當(dāng)時(shí)全國(guó)冷熱不均的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇的上海更具有投資價(jià)值，旺盛的市場(chǎng)需求與強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)了保證了未來(lái)的去化與回款，在此投資更具安全性。”融信投拓部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
實(shí)際上，為了調(diào)節(jié)市場(chǎng)熱度，上海市政府也在采取措施。
方頏告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，9月開(kāi)始，上海市已經(jīng)通過(guò)“降質(zhì)減量”的方式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行平抑，9月到12月間，月均成交宅地?cái)?shù)量始終控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價(jià)率也回落到了5%以?xún)?nèi)。
而在2021年開(kāi)年成交的幾幅地塊中，可以看到部分地塊恢復(fù)了自持比例的要求，這也被業(yè)內(nèi)人士視為降溫舉措。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年1月的土拍市場(chǎng)上，成交商住用地共4塊。其中，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元地塊已經(jīng)提出住宅物業(yè)自持建筑面積不低于15%，商業(yè)物業(yè)則需全部自持不少于20年。而目前處于待拍階段的12宗商住用地中，有5宗地塊也做出了15%的自持比例要求。
宅地供應(yīng)加碼城市補(bǔ)短板
活躍的成交背后，可以看到上海市土地供應(yīng)力度在明顯加大。2020年4月22日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》的通知，表示將適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量、加快土地出讓收入安排和使用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年，上海推出的各類(lèi)土地總面積還不到1000萬(wàn)平方米；2017年，推地總面積破千，為1027平方米；2018年，推地?cái)?shù)量增加了12塊，面積增加200萬(wàn)平方米左右。而到了2020年，上海全市供應(yīng)各類(lèi)土地377塊，比上年增加54塊，總面積達(dá)1732萬(wàn)平方米，為2016年以來(lái)供地面積同比增長(zhǎng)最多的一年。
從供地結(jié)構(gòu)看，增加最多的是商品住宅用地，中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月15日，上海全年成交商品住宅用地92宗，規(guī)劃建筑面積由2019年的546萬(wàn)平方米增加至900萬(wàn)平方米，同比增加超6成。
經(jīng)營(yíng)性用地成交共成交187宗，規(guī)劃建筑面積合計(jì)1497萬(wàn)平方米，同比上漲近40%。
商辦用地增幅最少。
方頏認(rèn)為，2018年以來(lái)，上海一方面加大涉宅用地供應(yīng)規(guī)模，另一方面優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，加大商品住宅用地和租賃用地供應(yīng)，近三年商品住宅用地、動(dòng)遷房用地及租賃用地成交占比分別為46%、39%、15%。未來(lái)，上海仍會(huì)保持較大的宅地供應(yīng)規(guī)模。
上海市智囊、上海交通大學(xué)特聘教授陸銘在2020年經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的城市公開(kāi)課中表示，城市是什么？城市是規(guī)模和密度，而規(guī)模和密度是為了生活質(zhì)量，為了服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是知識(shí)和技術(shù)密集型、創(chuàng)新型行業(yè)的發(fā)展。
2020年9月，上海市高校招生和就業(yè)工作聯(lián)席會(huì)議制定的《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶(hù)籍評(píng)分辦法》，罕見(jiàn)地放寬了上海市的落戶(hù)政策，釋放出了積極的信號(hào)，陸銘表示，這是往自由流動(dòng)方向發(fā)展。
如果人口增加，住房、教育、醫(yī)療等社會(huì)資源必然面臨緊缺考驗(yàn)，但陸銘認(rèn)為，不是因?yàn)槌鞘杏袉?wèn)題，就要停止城市發(fā)展的步伐，而恰恰因?yàn)樗袉?wèn)題，我們?nèi)パa(bǔ)短板，補(bǔ)充基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療公共衛(wèi)生、住房，城市的容量就會(huì)擴(kuò)張。
對(duì)于上海城市治理需要補(bǔ)足的短板，陸銘表示，從源頭來(lái)講，就是人口是不是要嚴(yán)格的控制，還有積分落戶(hù)的制度要逐漸地淡化教育水平這樣的落戶(hù)條件，相應(yīng)地增加城市建設(shè)用地，建設(shè)更多的住宅，其中大量的廉租房、公租房逐漸覆蓋到長(zhǎng)期在本地穩(wěn)定居住的外來(lái)人口。在公共服務(wù)上，隨著人口增長(zhǎng)，不斷地加強(qiáng)教育、醫(yī)療方面的投資。
陸銘做過(guò)上海和東京人口密度的對(duì)比，上海加上周?chē)o鄰的小城市共同組成的“都市圈”范圍內(nèi)，現(xiàn)在有3000萬(wàn)人，而東京都市圈有3700萬(wàn)人。
土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度上，陸銘的研究顯示，東京都市圈的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是33%，“上海都市圈”在大致相同面積范圍內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度只有29%，并沒(méi)有東京都市圈那么高，“換句話(huà)講，是可以增加土地供應(yīng)的”。
“上海外環(huán)以?xún)?nèi)的地方，只占上海面積的1/10左右，半徑只有20-30公里，最遠(yuǎn)的地方到松江只有30公里，里面有大量的空地，有大家的想象空間在里面。”陸銘說(shuō)。
從2020年上海商品住宅用地成交區(qū)域來(lái)看，2019年無(wú)成交的南匯區(qū)，2020年以211萬(wàn)平方米的成交規(guī)劃建筑面積拔得各區(qū)頭籌。這與供地大戶(hù)臨港新區(qū)有密不可分的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，臨港新片區(qū)內(nèi)成交的宅地面積占南匯和奉賢兩區(qū)的比重達(dá)到83.8%。
早在2020年4月，臨港新片區(qū)管委會(huì)在土地推介會(huì)上，就提出了“全年計(jì)劃出讓土地152宗，住宅43宗、新建住宅面積200萬(wàn)方，爭(zhēng)取達(dá)到300萬(wàn)方；商業(yè)地塊58宗、新建面積117萬(wàn)方”。截至2020年12月15日，臨港新片區(qū)出讓住宅用地超過(guò)了260萬(wàn)平方米，占全市近3成。
臨港的大量宅地也讓房企們趨之若鶩，2020年8月，僅在兩天內(nèi)，臨港新城就聚集了包括港城、大名城、萬(wàn)達(dá)、中建和上海建工等多家房企，連續(xù)成交7幅地塊，總成交金額近75億元。
“臨港自貿(mào)區(qū)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力方向，從板塊發(fā)展來(lái)說(shuō)不會(huì)差，而且有海運(yùn)運(yùn)輸、重型裝備、新能源汽車(chē)等大產(chǎn)業(yè)，我們十分看好做產(chǎn)業(yè)的住宅配套。”一位剛從臨港新區(qū)看地回來(lái)的投拓人士說(shuō)出了團(tuán)隊(duì)的考慮。
