“造成今年以來房貸利率下降的首要原因是，經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境有所變化。”中國社科院財(cái)經(jīng)院綜合經(jīng)濟(jì)研究部副主任、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員馮煦明告訴經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者，事實(shí)上，除了房貸利率之外，其他各類主要貸款產(chǎn)品的平均利率也都呈下降態(tài)勢(shì)。以代表性較強(qiáng)的LPR利率為例，去年四季度到今年二季度總體呈下降趨勢(shì)。今年7月份，1年期和5年期LPR利率分別為3.85%和4.65%，比年初分別下降了0.3個(gè)和0.15個(gè)百分點(diǎn)。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼同樣表示，今年以來，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力和新冠肺炎疫情沖擊，人民銀行加大流動(dòng)性投放，貨幣政策更加靈活適度，銀行間資金總體較為充裕。同時(shí)，人民銀行通過降準(zhǔn)以及下調(diào)逆回購、中期借貸便利等操作利率，降低銀行資金成本，推動(dòng)作為房貸定價(jià)基準(zhǔn)的LPR持續(xù)下行。
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，與其他類型長期貸款利率相比，房貸利率降幅更為明顯。例如，截至7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15個(gè)百分點(diǎn)，而平均期限更長的房貸利率則降低了0.28個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，馮煦明表示，這是因?yàn)楫?dāng)前企業(yè)信貸融資需求有所減弱，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在一定程度上面臨“資產(chǎn)荒”問題；而房貸資產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)更低、穩(wěn)定性更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，通常被認(rèn)為是更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行更愿意增加住房按揭貸款。在調(diào)研中記者也發(fā)現(xiàn)，多家銀行都表示，在資料齊全的情況下，個(gè)人房貸基本在一周內(nèi)可批貸。
董希淼表示，今年3月份以來，根據(jù)人民銀行部署，銀行啟動(dòng)存量浮動(dòng)利率房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，多數(shù)客戶將轉(zhuǎn)換成以LPR利率為定價(jià)基準(zhǔn)，在LPR利率下行后，存量房貸利率也有望下行。
房貸利率“7連降”之后，還會(huì)接著降嗎？對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，今年上半年房貸利率持續(xù)下降趨勢(shì)難以延續(xù)，預(yù)計(jì)下半年會(huì)基本保持平穩(wěn)。
“預(yù)計(jì)下半年房貸利率仍會(huì)繼續(xù)下降，但幅度會(huì)大大縮小。”董希淼表示，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，中央政治局會(huì)議以及央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告都要求，推動(dòng)綜合融資成本明顯下降。預(yù)計(jì)下半年流動(dòng)性保持合理充裕，LPR利率仍會(huì)繼續(xù)下降，以LPR利率為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸利率也會(huì)順勢(shì)下行。
“二季度我國經(jīng)濟(jì)已開始逐漸復(fù)蘇，在今年秋冬季節(jié)不再暴發(fā)嚴(yán)重疫情的情況下，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)將持續(xù)回暖。在這種情況下，盡管貨幣政策仍會(huì)保持更加靈活適度和結(jié)構(gòu)性寬松，但力度會(huì)有所減弱。”馮煦明表示，房地產(chǎn)信貸過快增長可能會(huì)對(duì)其他實(shí)體企業(yè)融資形成“擠出效應(yīng)”，這在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下是需要極力避免的。
在業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi)，在貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速大幅高于名義經(jīng)濟(jì)增速的情況下，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)收緊，防止資金不合理地、過多地流入房地產(chǎn)市場，從而推高房價(jià)。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，下半年發(fā)布樓市調(diào)控政策的城市逐漸增多，僅7月份就有杭州、東莞、寧波、深圳等6個(gè)城市出臺(tái)嚴(yán)控政策，“住房信貸政策也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)。5年期LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)3個(gè)月未變，正是為了避免進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場”。
董希淼表示，在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”以及不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段等情境下，在部分房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，如果房貸增長過快、利率下行明顯，預(yù)計(jì)央行將通過窗口指導(dǎo)、市場利率自律機(jī)制等進(jìn)行約束，“下一步，央行和商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同，綜合運(yùn)用多種手段，量價(jià)并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，因城施策，進(jìn)一步實(shí)施好差別化住房信貸政策”。記者 錢箐旎
