問題一：我的城市剛宣布執(zhí)行“認房不用認貸”，原來按二套房貸利率辦的房貸能申請下調利率嗎？
答：可以。這次調整范圍明確是首套個人住房貸款，但根據近期“認房不用認貸”政策落地情況，各家銀行也細化了首套房貸的認定標準。
農行表示，房屋購買時家庭在當?shù)貨]有其他成套住房，但因當?shù)卣扇?ldquo;認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現(xiàn)在當?shù)卣畧?zhí)行“認房不用認貸”政策的，也在調整范圍內。
工行表示，房屋購買時不是家庭在當?shù)匚ㄒ怀商鬃》?，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶數(shù)卣畧?zhí)行“認房不用認貸”政策的，也可以申請調整。
也就是說，原來“認房又認貸”政策下的購房者，有機會通過“二套轉首套”享受政策利好。
問題二：我的房貸是在房貸利率“換錨”前辦的，利率能降多少？
答：工行表示，2019年10月8日（不含當日）前發(fā)放、已轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
一個背景是：2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率正式“換錨”，以LPR為定價基準加點形成。存量個人住房貸款定價基準轉換也于2020年8月底結束。
如果小張在2019年初簽訂了房貸合同，利率是貸款基準利率的1.1倍。轉換為LPR定價后，小張的房貸變?yōu)長PR加59個基點。假設小張當時所在城市的政策下限與全國保持一致，那這次調整，小張的房貸可以調整為LPR，明明白白可以降低59個基點。
不過，值得注意的是，幾家銀行都表示，如果你當時的貸款利率低于全國下限，銀行將不作調整。
比如，小王在2015年8月1日簽訂了房貸合同，當時享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優(yōu)惠。在“換錨”后，小王的房貸轉換為LPR減39個基點。因為小王的房貸利率水平已低于LPR，因此銀行將不作調整，小王的房貸仍維持LPR減39個基點。
問題三：以LPR為定價基準發(fā)放的房貸利率怎樣調整？能下調多少？
答：中國銀行表示，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR減20個基點執(zhí)行。
這一次，你的房貸利率能降多少，取決于兩個關鍵因素：貸款發(fā)放時間，以及所在城市首套房貸利率政策下限。影響降幅多少的“分水嶺”就是2022年5月15日，因為自那日起，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR減20個基點。
假設你所在城市的首套房貸利率政策下限與全國下限一致，你當時的貸款利率是LPR加50個基點，那么就會有兩種情況。第一種情況，如果貸款是在2022年5月14日或之前發(fā)放，這次利率最低能調整到LPR，可下降50個基點；第二種情況，如果貸款是5月15日及以后發(fā)放的，最低能調整到LPR減20個基點，可下降70個基點。
另外，對借款人而言，具體能享受到多大幅度的調降，還要看辦理貸款時當?shù)氐氖滋追抠J利率下限。
拿北京來說，從房貸利率“換錨”伊始，就在全國政策下限LPR的基礎上“因城施策”加了55個基點。北京市民小劉前幾年買首套房時正趕上信貸供給偏緊、利率走高，合同利率簽訂為LPR加135個基點。這次，他可以和銀行協(xié)商，最多可降低的加點幅度是80個基點，降到簽訂合同當年北京首套房貸利率政策下限，即LPR加55個基點。
問題四：如果此前沒有選擇將房貸利率轉換為LPR計價，是不是就無法享受此次下調？
答：不是，還有機會申請轉為采用LPR定價的浮動利率貸款。
農行表示，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準的固定利率貸款或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉換為以LPR為定價基準后，再進行利率調整；未申請轉換的，將無法辦理。
問題五：個人還需要提出申請嗎？
答：此次四大行主要采用變更合同約定利率水平的方式，大部分銀行將于2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。辦理存量首套個人住房貸款利率調整過程中，銀行不收取任何費用。
但是，如果要采取“新貸款”置換“老貸款”的方式，或者要申請“二套轉首套”，那還得向銀行提出申請。
如工行表示，“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起向該行提出申請。
