政策是場“及時雨”

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策對樓市影響幾何

2021年下半年以來，廣深樓市相繼步入下行軌道，深圳二手房成交量在2021年和2022年連續(xù)兩年腰斬。樂有家研究中心負(fù)責(zé)人表示，2023年1至7月深圳一手住宅月均網(wǎng)簽量2700套左右，而8月網(wǎng)簽量仍在下降。近期深圳新房的去化周期接近16個月，超過14個月的警戒值。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份廣州二手房價格環(huán)比下降1%，在四個一線城市中降幅居首。克而瑞的統(tǒng)計顯示，進(jìn)入8月，廣州一手房周成交面積維持在10萬平方米左右，創(chuàng)下近8周的新低。

萬科董事會主席郁亮表示，現(xiàn)階段市場已經(jīng)出現(xiàn)超跌。由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定影響，容易做出過度反應(yīng)。當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺的政策能推動市場恢復(fù)到健康合理的水平。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳、廣州當(dāng)前出臺政策信號意義非常強(qiáng)。

顯著降低置換購房者門檻

哪些購房者受益最大

市場人士分析，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策最利好的群體是有置換需求的購房者。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認(rèn)定為購買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。

在此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，廣深普通住宅二套房首付比例為70%，而首套房首付比例為30%，二套房貸的利率也普遍高于首套房0.5至1個百分點，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策實施將讓置換現(xiàn)有住房的購房者首付比例下降到30%，在同樣的貸款總額情況下，利息支出也將下降。

廣州市民黃小姐目前正在考慮置換自家在廣州的唯一一套住房，她的房子目前市值約400萬元，還有約100萬元的貸款，賣掉這套房子并結(jié)清貸款后，最多可以拿出300萬元的首付購買新房。在原來“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情況下，她的首付比例為4成，可以購買總價約700萬元的住房。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地后，她的首付將下降到3成，可以撬動市價約1000萬元的房產(chǎn)。“這樣我們可以選擇的范圍就擴(kuò)大了很多。”黃小姐說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市過熱時期的一些政策，已經(jīng)不適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的落地有助于改善性需求和跨市工作者入市，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用

多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策降低購房門檻，會帶動部分消費需求，但目前的形勢下不會刺激房價再次進(jìn)入上漲周期。

李宇嘉表示，廣州、深圳外來人口集中，新市民規(guī)模大，且兩市近期二手房價格回調(diào)明顯。盡管“認(rèn)房不用認(rèn)貸”降低了購房門檻，但提高了月供。該政策在樓市上升期的效果會很明顯，但在當(dāng)下還要謹(jǐn)慎看待。

樂有家營銷總裁孟凡振表示，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”切中剛需及改善痛點，滿足更多合理居住需求。當(dāng)前，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但不會帶來房價明顯的反彈。

黃小姐也表達(dá)了自己的擔(dān)憂，雖然“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地后，她可以買總價更高的房子，但如果貸款總額增加300萬元，意味著月供至少要增加1.5萬元，還貸壓力劇增。

李宇嘉認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是一攬子政策之一，還需多措并舉、供需同步發(fā)力，在降低利率、降低稅費，鼓勵開發(fā)商合理定價、降價促銷的同時，在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民的預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。