盡管4月20日公布的5年期以上LPR較上月未調(diào)整，但近日全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率。業(yè)內(nèi)人士表示，“房住不炒”基調(diào)下，金融政策助力穩(wěn)預(yù)期，差別化信貸支持剛需購房者以及針對(duì)受困人群的紓困解難仍將持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著各項(xiàng)措施逐步落地，樓市后期有望進(jìn)一步企穩(wěn)。
多地銀行房貸利率下行
中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，均與上月持平。
5年期以上LPR為房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)，根據(jù)“全國(guó)、城市、銀行”三層的定價(jià)機(jī)制，全國(guó)層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)；人民銀行各省分支機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在全國(guó)政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限；銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
雖然2月以來五年期以上LPR未動(dòng)，但根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，3月以來，已有超過100個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。
貝殼研究院20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市4月主流首套房貸利率為5.17%，二套房貸利率為5.45%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；本月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。
“4月房貸寬松幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，首套、二套房利率均創(chuàng)2019年以來月度新低。其中，蘇州、南通主流首套利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平。從放款速度來看，4月銀行放款速度也是2019年以來最快的月份。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂說。
“穩(wěn)樓市”多項(xiàng)金融政策加力
多地房貸利率下行，正是目前住房信貸松動(dòng)的一個(gè)縮影。當(dāng)下，“穩(wěn)樓市”多項(xiàng)金融政策加力：一方面，差別化住房信貸政策落實(shí)“因城施策”，更好滿足購房者合理住房需求；另一方面，針對(duì)受疫情影響人群，優(yōu)化信貸政策，合理延后還款期限。
因時(shí)施策、因城施策。目前，部分地市根據(jù)城市實(shí)際情況，對(duì)包括首付比例和“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。4月15日，湖北宜昌明確首套房首付比例不低于20%，同時(shí)對(duì)已擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭執(zhí)行首套房政策。河北張家口自4月18日起，部分商業(yè)銀行降低購房首付款比例，其中首套房最低首付款比例降為20%，二套房最低首付款比例降為30%。
“這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營(yíng)策略作出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。”中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，中國(guó)人民銀行將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，因城施策配合地方政府履行好屬地責(zé)任，更好滿足購房者合理住房需求。
紓困解難，合理延期。4月18日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來源等特定人群，及時(shí)優(yōu)化信貸政策，對(duì)其存續(xù)個(gè)人住房等貸款，靈活采取合理延后還款時(shí)間、延長(zhǎng)貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計(jì)劃予以支持。19日的金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)上再度明確對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜。
廣東銀保監(jiān)局統(tǒng)信處處長(zhǎng)晏瑜日前也表示，對(duì)確因疫情影響未能及時(shí)還款、征信出現(xiàn)逾期標(biāo)識(shí)的房貸客戶，銀行機(jī)構(gòu)在受到客戶申請(qǐng)并核實(shí)有關(guān)情況后，按照相關(guān)規(guī)定向征信主管部門申請(qǐng)消除逾期記錄，全力做好疫情防控期間征信權(quán)益保障工作。
實(shí)際上，針對(duì)受疫情影響人群延期還房貸等安排并非新政，早在2020年1月，人民銀行等五部門就有相應(yīng)政策安排。2020年以來，銀行機(jī)構(gòu)通過延后還款期限、調(diào)整還款計(jì)劃以及對(duì)符合條件的客戶不催收、不報(bào)征信、不納入黑名單等措施，為受疫情影響客戶紓困解難。“建設(shè)銀行累計(jì)為100萬客戶延后按揭貸款還款期限，涉及總額4330億元。農(nóng)業(yè)銀行累計(jì)延期140萬筆按揭貸款，涉及總額4658億元。”銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞介紹。
住房信貸環(huán)境有望進(jìn)一步寬松
業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，在地方差別化房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步發(fā)力的背景下，房地產(chǎn)貸款利率下行趨勢(shì)仍將延續(xù)，住房信貸環(huán)境將進(jìn)一步寬松。
許小樂表示，住房信貸進(jìn)一步寬松，有利于市場(chǎng)修復(fù)。預(yù)計(jì)未來有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放，對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，若二季度降息降準(zhǔn)繼續(xù)推進(jìn)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)將與1年期LPR報(bào)價(jià)同步下調(diào)，居民房貸條件改善有望助推樓市在年中前后止跌企穩(wěn)。
中指研究院報(bào)告也指出，目前購房需求并未消失，但短期需求端存在觀望情緒，隨著下調(diào)房貸利率、延期還款等措施逐步落地，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望企穩(wěn)。
在此背景下，針對(duì)下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，二季度成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。雖然各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只?，但一二線城市大概率將在4、5月市場(chǎng)回穩(wěn)，供需將持續(xù)復(fù)蘇。
